大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
（大地税函〔2008〕188号）
各基层局：
为了进一步加强我市的土地增值税清算工作，根据《
中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其《实施细则》、《国家税务总局关于房地产开发项目土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《关于印发〈辽宁省房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》（辽地税发[2007]102号）、《
大连市地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函［2006］76号）、《
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函[2007]200号）及其他税收法律、法规、政策规定，现将有关事宜通知如下：
一、关于土地增值税清算的若干政策问题
（一）关于土地使用权价款的扣除问题
纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据计算“取得土地使用权所支付的金额”。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。
（二）关于契税、土地使用税等的扣除问题
纳税人取得土地使用权时缴纳的契税，应当计入“取得土地使用权所支付的金额”扣除。
纳税人取得土地使用权后缴纳的土地使用税，应当计入“房地产开发费用”中的“管理费用”扣除。
（三）关于公共配套设施的确认问题
土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。
（四）关于扣除项目的核算分摊问题
纳税人取得土地使用权后，分期分批开发的，其清算单位按纳税人成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算。主管税务机关认为纳税人的核算项目或核算对象划分不合理的，可按主管税务机关确定的核算单位或核算对象进行清算。
对同一项目中，既有普通标准住宅，又有非普通标准住宅的，应当按建筑面积分摊扣除项目，分别核算增值额。
（五）关于购置未竣工房地产再开发销售的加计扣除问题
纳税人整体购置未竣工房地产开发项目后，再投资建设后转让的，在清算土地增值税时，其整体购置未竣工房地产开发项目的价款可作为加计20%扣除的基数，但未经投资、建设而直接转让的，不得加计扣除。
（六）关于普通住宅的适用标准及时间问题
1994年1月1日至今，市内四区享受土地增值税优惠的普通住宅标准和适用时间以《市内四区土地增值税普通住宅适用时间、标准表》（见附件1）为准，享受土地增值税优惠的普通住宅标准的适用时间，以每套房产的收讫转让总价款时间和开具房地产结算发票时间孰先的原则确定。
高新技术园区、旅顺口区、金州区、开发区、保税区、瓦房店市、普兰店市、庄河市及长海县地税局应当按照本地区自1994年1月1日以来对享受土地增值税优惠的普通住宅标准的规定，确定本地区享受土地增值税优惠的普通住宅适用标准。
（七）关于公寓等房产适用政策问题
自本通知开始执行之日起，同时符合以下条件的“公寓”、“商住两用房”等房地产项目可视同“住宅”适用土地增值税预征、清算政策：
1.房地产开发项目的《国有土地使用证》列明用途为“住宅用地”且其土地使用年限符合国家土地法律法规关于“住宅用地”使用年限规定的；
2.房地产买受方的房屋所有权证上，列明的实际用途为“住宅”的；
3.容积率为1.0（含）以上的。
（八）关于四项开发成本的扣除问题
现就纳税人开发土地和新建房及配套设施成本中的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用（以下简称“四项成本”）等的扣除政策重新予以明确，《
大连市地方税务局关于进一步明确土地增值税若干问题的通知》（大地税函〔2007〕200号）中的相关规定同时废止：
房地产开发项目四项成本的每平方米扣除额高于大连市地方税务局制定的《房地产开发项目单位面积四项成本扣除标准额度表》（见附件2，以下简称“《扣除额度表》”）中公布的每平方米四项成本金额，且经主管税务机关审核，发现有下列情形之一的，主管税务机关应当按《扣除额度表》中的额度核定四项成本：
1.纳税人有《
中华人民共和国税收征收管理法》第
三十五条列举情形之一，导致四项成本无法查帐的；
2.四项成本的合同、票据等凭证有虚假、非法或无效等情况的；
3.四项成本虽能提供发票等票据，但款项未实际支付的（合理的质量保证金除外）；
