业主无偿利用外墙悬挂广告牌是否应拆除

王敏

　　【案情】

　　淮安市淮海北路117号1幢1-2层房屋原是刘臣志、禹纯霞、曹华贵、王海涛等4人系共同所有，2009年9月10日，原告禹纯霞办理了对二层房屋单独所有的产权证，一层房屋原出租给白骏从事肥牛烧烤生意。2004年10月6日，刘臣志与白骏签订房屋租赁合同时约定租期内刘臣志将二楼广告栏免费提供给白骏使用。现租赁合同已到期，肥牛烧烤的经营者变更为被告王惠平，王惠平仍继续租赁上述1层房屋经营，并按期交纳房租。后原告禹纯霞以自己急需使用外墙面为由诉至法院，请求判令被告排除妨碍，立即拆除占用原告房屋部位的广告牌，并赔偿原告广告牌使用费。

　　【分歧】

　　本案的争议焦点是禹纯霞是否对其专有部位相对应的外墙享有优先使用权，王惠平的招牌是否侵害其权利。对此，本案处理过程中存在两种意见。

　　第一种意见是：业主对与其专有部分相对应的外墙面享有优先使用权，既然现在禹纯霞需要使用外墙面，被告王惠平就应拆除广告牌。

　　第二种意见是：业主对与其专有部分相对应的外墙面并不当然地享有优先使用权，不仅要符合法律规定，同时也要符合惯例和地方管理规定，王惠平招牌的悬挂是历史形成的，也是市场上招牌普遍的挂设方式，同时也是市政管理部门规定的，不应拆除。

　　【评析】

　　笔者同意第二种意见，理由如下：

　　最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》第三、四条规定，建筑物的外墙应当认定为物权法第六章所称的共有部分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约、损害他人合法权益的除外。此规定含有以下几层含义：

　　1、建筑物的外墙属于共有部分，所有权是全体业主共有享有。业主对外墙享有共有权，包括使用权、收益权和一定的处分权，其中一定的处分权利是指对共有部分的处分要经一定数量的业主的同意，否则处分便是无效的，这便体现了其他业主对共有部分的管理权。也意味着业主并不当然的享有对共有部分进行单独使用的权利。