（二）构建宅基地使用权流转机制
在现行法律制度框架内，农民宅基地使用权尚无法实现自由流转。然而，法律禁止流转并不意味着现实中没有宅基地的流转，大量的“隐形流转”时有发生，尤其是在城市郊区。正如前文所述，造成“禁止流转”与“隐形流转”并存现象的原因就是现行宅基地使用权制度安排出现困境。如何破解困境，理论界已经基本达成共识，即应当允许宅基地使用权自由流转起来。然而，对于宅基地使用权的流转而言，并非仅仅是一个简单的允许“自由流转”的问题，其核心是如何构建一种公平、合理且富有效率的宅基地使用权流转机制。
1．流转原则
物权法明确地界定了宅基地使用权是一种用益物权，党的十七届三中全会决议也指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。这也就是说，宅基地使用权是农户享有的一种权利，它的流转也意味着是农户对其依法享有之权利的处分。既然是权利的流转，就必须贯彻自愿原则，即宅基地使用权的流转必须建立在农民自愿的基础之上，任何人不得强迫农民流转宅基地使用权。
强调宅基地使用权流转的自愿原则是因为实践中存在着政府主导下的集中流转。在重庆、四川及天津等地，存在着政府主导的“宅基地换房”试点，即政府用集中所建房屋置换农户原有住房，而对置换出来的土地进行土地整理或复耕等。然而，宅基地集中置换涉及到既定区域的所有农户，而每个农户房屋所处的地理条件、交通条件及房屋本身不具有同质性，所以，一个可能的结果就是并非所有农户都愿意置换房屋。另外，实践中，可能出现个别地方政府变相征收农民宅基地的行为。如政府以“换房”名义置换农户宅基地，却对置换出来的土地进行商业开发。
所以，从宅基地使用权的权利属性以及保护农户合法权益出发，宅基地使用权的流转必须坚持自愿原则。尤其是在集中的“宅基地换房”这一流转方式中，政府应当充分尊重农民的意愿，充分考虑不同地区的实际情况，因地制宜，而不可强迫农民置换。
2．流转方式
根据实践，宅基地使用权的流转包括出租、转让、置换、联建等多种方式。
从现行宅基地使用权的制度安排以及实践情况来看，宅基地使用权可以在特定的情况下以出卖、出租的方式流转，但流转对象限于本集体经济组织内部符合宅基地使用权分配条件的农户。如《土地管理法》第62条规定，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从立法精神及实践处理来看，宅基地使用权在本集体经济组织内部的流转是允许的，但不允许向集体经济组织外部人员流转，这主要是基于宅基地使用权身份属性的考虑。按照前文对宅基地使用权制度的分析，要构建公平、合理及富有效率的宅基地使用权流转机制就必须允许宅基地使用权的自由流转，而不应该对流转对象进行限制。
