综上所论，本文建议条文的表述应当为：“业主委员会为维护、修缮共用部分或设置管线，必须进入或使用业主的专有部分或约定专用部分时，业主不得拒绝。业主为维护、修缮专有部分或约定专用部分，必须进入或使用他业主的专有部分或约定专用部分时，他业主不得拒绝，如须使用共用部分时，应经业主委员会同意后为之。但进入或使用，应择其损害最少之处所及方法为之，并应修复或补偿所生损害。”
五、结语
由于各国政治、经济制度存在差异性，导致各国所发展之住宅政策亦有所不同，进而形成不同的住宅模式[26]。以我国的住宅政策与住宅制度为例，亦经历了不同的发展历程，即由公有化、福利型制度的住房政策[27]逐渐转向现今有偿的多元主体的住宅商品化制度。我国因将住房的生产、交换、取得纳入社会主义市场经济中，在大量的多层和高层建筑物按居住单元被出售后，乃相应产生对居住于同一栋建筑物上若干单元所有权人间的相互关系加以规范、调整之必要性[28]。为加强城市异产毗连房屋的管理，维护房屋所有人、使用人的合法权益，明确管理、修缮责任及保障房屋的正常使用，建设部遂于1989年12月21日（2001年8月15日修正）发布了《城市异产毗连房屋管理规定》[29]，并于1992年6月15日颁发了《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》，共同构成中国有关多层和高层区分所有建筑物的两个基本性法规。
同时，随着民用住宅的建设与分配逐步由福利型领域转入商品化时，与住宅之建设、出售、分配、管理、使用、维修、调换等有关的法律关系发生重大变化，实践上出现了许多新的法律问题亟待解决[30]。再者，我国城市化进程的加速发展，造成城市人口膨胀与过度集中，地价高昂，为解决城市居民的居住问题，有效利用土地空间，不得不大量兴建更多多层或高层建筑物。我国于2007年3月16日通过的《物权法》固已于第六章专章规定“业主的建筑物区分所有权”，凭以作为规范及调整区分所有权人之间所生各种法律关系之依据。然承前所述，业主的建筑物区分所有权，是《物权法》规定的新型物权，也是共有制度中一种特殊的共有形式。它既不同于按份共有，又不同于共同共有，而是为解决城市民用高层住宅所有权归属的特殊的共有制度。《物权法》对建筑物区分所有权的规定，尚存有若干缺漏。现今解决之道，除可留待日后参考其他国家地区之立法例，再行制定一部适合中国国情的《建筑物区分所有权法》，以完善调整建筑物区分所有权领域内之全部法律关系外，只能期待最高人民法院对《物权法》第六章作出相应的司法解释[31]，或者遇具体个案时经由审理法院参考学者解释作出适当判决，以资救济处理。
【作者简介】
杨立新，中国人民大学法学院教授。
【注释】有谓业主的主体范围应作广义解释，既可以是国家、国有企事业单位、集体所有制单位、各种社团及其他组织，也可以是中外合资、合作企业和独资企业，还可以是私营企业和公民。参见黄松有主编，同注49，第225页。惟本文认为上述所称业主的主体范围仍均指建筑物区分所有权人，并没有分别区分所有权人和非区分所有权人之不同适用情况
《
物权法》对于共有部分范围的界定似采概括之推定方法，即除专有部分以外，均为共有部分，凡区分所有权人无法举证为其专有部分时，即推定为共有部分。
胡康生主编：《
中华人民共和国物权法释义》，法律出版社2007年版，第170页。
温丰文著，同注，第77页。
温丰文，同注，第127页。谢在全著，同注3，第412页。戴东雄，同注，第8页。吴启宾：《关于区分所有建筑物问题之探讨》，载《法令月刊》，第46卷，第3期，第12页。田燕飞：《公寓大厦地下层停车空间之研究》，东海大学硕土论文，2006年7月，第41-43页。及参考台湾“最高法院”81年度（1992）台上字第1060号判决要旨谓：“?各共有人按其应有部分，对于共有物之全部，有使用、收益之权；共有物，除契约另有订定外，由共有人共同管理之，民法第818条、第820条第1项亦定有明文，地下室倘登记为共有，由共有人全体划分停车位分别停车使用者，应视为全体共有人就该地下室有分管之约定。”
谢在全著，同注，第409页。
温丰文：《论区分所有建筑物共用部分之专用使用权》，载《法令月刊》第41卷第6期。
王利明著，同注，第392页。
谢在全著，同注，第411页。
陈华彬著，同注，第198-201页。
王泽鉴著，同注，第268页。
德国《住宅所有权法》第5条规定，成为专有所有权之内容者，该设定与变更登记于登记簿上始生效力。转引自戴东雄，同注，第3页。
台湾1994年6月3日司法院释字第349号系针对‘最高法院’48年（1959）度台上字第1065号判例有关共有人间所为约定对受让人效力所为之解释，其解释文如下：“‘最高法院’48年度台湾字第1065号判例，认为‘共有人于与其他共有人订立共有物分割或分管之特约后，纵将其应有部分让与第三人，其分割或分管契约，对于受让人仍继续存在。’就维持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟应有部分之受让人若不知悉有分管契约，亦无可得而知之情形，受让人仍受让与人所订分管契约之拘束，有使善意第三人受不测损害之虞，与‘
宪法’保障人民财产权之意旨有违，首开判例在此范围内，嗣后应不再援用。至建筑物为区分所有，其法定空地应如何使用，是否共有共用或共有专用，以及该部分让与之效力如何，应尽速立法加以规范，并此说明。”
王利明著，同注，第397-398页。
台湾实务上争议的最大问题，是有关前手积欠的管理费继受人应否负责缴纳，主张让继受人继受缴纳积欠管理费的义务，将使继受人遭到不测损害的见解，完全昧于继受人明知或可得而知的事实，显然违背释字349号所揭示的法理。因此，使继受人继受缴纳积欠管理费的义务，符合全体区分所有权人的利益，又不致于使继受人遭受不测损害，利益衡量结果，当然应肯定由继受人继受缴纳积欠管理费的义务。参考谢哲胜：《区分所有的理论与实务》，载《中正大学法学集刊》，2006年10月，第90页。古振晖：《论公寓大厦管理费负担之继受》，载《东海大学法学研究》第16期，2001年12月，第95-110页。
戴东雄，同注，第27页。
王泽鉴著，同注，第263页。
《
物业管理条例》第
12条第1款规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。”同条第3款规定“，业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。”
戴东雄，同注，第26页。
温丰文：《论区分所有建筑物的专有部分》，载《法令月刊》，第42卷第7期，第279页。
林旺根著：《新公寓大厦管理条例之实用权益》，永然文化出版2007年3版，第87页。
温丰文著，同注，第43-44页。
原田纯孝：《区分所有建筑物的承租人的权利义务》，载《法律时报》，第55卷，9号，第35页。转引自陈华彬，同注，《业主的建筑物区分所有权》，第5页。
玉田弘毅：《建筑物区分所有法逐条研究（12）》，载《判例时报》，771号，第53页。转引自陈华彬，同注59，《业主的建筑物区分所有权》，第5页。
温丰文著，同注，第43-44页。
杨重光等著：《中国房地产经济研究》，河南人民出版社1992年版，第44页。
在此种制度下，每栋建筑物基本上属于单一所有人，即国家或集体组织所有。
陈华彬著，同注，第349页。
第2条第2款规定，所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。是所谓“异产毗连房屋”即指存在区分所有权形式的建筑物。参见梁慧星主编：《社会主义市场经济管理法律制度研究》，中国政法大学出版社1993年版，第99页。王利明著，同注，第361页。
陈华彬著，同注，第347-348页。
如台湾“司法解释”释字第358号“，数人区分一建筑物而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人之共有，民法第799条前段定有明文。各共有人得随时请求分割共有物，但因物之使用目的不能分割者，不在此限，亦为同法第823条第1项所规定。该但书之立法意旨，乃在增进共有物之经济效用，并避免不必要之纷争。区分所有建筑物之共同使用部分，为各区分所有权人利用该建筑物所不可或缺，其性质属于因物之使用目的不能分割之情形。‘
土地登记规则’第
72条第2款及第3款规定，区分所有建筑物之共同使用部分之所有权，应于各相关区分所有建筑物所有权移转时，随同移转于同一人，不得分割，亦在揭示同一意旨。（六一）台内地字第491660号函，关于太平梯、车道及亭子脚为建筑物之一部分，不得分割登记之释示，符合上开意旨，与‘
宪法’第
15条及23条尚无抵触。”
