3.混合型区分所有（即分套所有）

　　此种类型成立于混合式区分所有的建筑物上，指上下横切、左右纵割分套所有的建筑物。各区分所有权人的专有部分是一个由分间墙和地板构筑而成的封闭空间，形成构造上之独立性。第二层以上的区分所有权人与基地并没有直接接触，而是通过走廊、阶梯等与其相通[35]。因而共有部分起着重要的作用，且其权利义务亦较前述两种类型复杂。此种建筑物区分所有权的类型是典型的、争议较多的区分所有类型，也是近代各国于建筑物区分所有权立法所欲规范的重心。

　　（五）建筑物区分所有权的法律关系

　　建筑物区分所有法律关系总的形态是，在一个总的复合共有的关系之下，由数个复合成这个权利的法律关系构成。

　　1.整体的建筑物区分所有法律关系

　　建筑物区分所有关系，是就一个建筑物的所有问题上所产生的各个业主之间形成的法律关系。在这个法律关系中，每一个业主都是权利主体，该建筑物业主之外的其他任何人为义务主体，负有不得侵害这个所有权的不作为义务。

　　建筑物区分所有权关系从总体上看，是一个所有权的关系，它表明的就是特定建筑物的归属关系。这种法律关系是一种对世的法律关系，是一种绝对的法律关系，表明的就是特定建筑物的所有人具有占有、使用、收益和处分的权利。其他任何人都是这个法律关系的义务主体，得尊重业主的权利，负有不得侵害的义务。

　　2.具体的建筑物区分所有法律关系

　　由于区分所有是一种复合共有形态，因此，在区分所有建筑物上所设立的法律关系就表现得更为复杂。通常情况下，一个权利就是一个法律关系。但在总的一个建筑物区分所有权中包含四个基本法律关系，即团体关系、区域所有关系、相邻关系、共有关系，另有一个附带法律关系，就是业主大会与物业服务企业间之关系，兹分述如下[36]：

　　（1）团体关系。建筑物区分所有的团体关系，系指全体建筑物区分所有权人对该建筑物共有的权利义务关系。因此，建筑物的全体区分所有权人作为一个团体，享有建筑物的总体权利，承担总体义务，包括共有的内部、外部关系[37]。建筑物管理只是其中权利义务的一部分，是经由共有部分将各区分所有权人形成一个团体，即是区分所有权人大会。而区分所有权人大会与全体各区分所有权人之间构成一个绝对权的法律关系，各区分所有权人之间为相对的义务人，建筑物区分所有权就是要确认这种团体关系，然观《物权法》的规定，实际上正是要弱化以至于否认这种团体关系。

　　（2）区域所有关系。建筑物区域所有的法律关系，表现出来的就是对建筑物的专有部分之区分所有，解决的是特定区分所有权人对其应有部分之权利义务关系。在整体建筑物里面，业主买的就是专有部分的建筑空间，在其专有部分中，设立一个所有权，享有建筑物区分所有权之专有部分，成立区域所有关系，进而享受区分所有建筑物共有部分之权利与成员权的权利[38]。

　　（3）相邻关系。建筑物区分所有相邻关系，系指各区分所有权人因其专有部分相互间形成权利之延伸和限制的关系。凡一个业主就特定的专有部分与相邻之其他业主，必存在相互间之相邻关系。而建筑物区分所有是一个立体相邻关系，其上下左右前后都可能构成相邻。

　　（4）共有关系。建筑物区分所有共有关系，系指区分所有权人对于建筑物大门、楼梯、走廊和屋顶等共有部分共有之权利义务关系。建筑物区分所有之共有关系因其使用及性质上系不可分割，而与一般共有不同，且应永远保持该共有状态。

　　（5）业主大会与物业服务企业之间的关系。其是一种合同关系，并非隶属关系。双方要在平等协商的基础上，建立合同关系，担负物业服务的业务，确定双方的权利和义务，按照合同法的规定处理彼此争议。

　　二、我国对于建筑物区分所有权的立法取向

　　建筑物依土地之承载得其成就，人类因建筑物之依归而创建文明。因此，建筑物之于人类发展，占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权，更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源，由来久远，于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻[39]。19世纪初，区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用[40]，二次世界大战结束后，建筑物区分所有权制度，更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度[41]。

　　（一）建筑物区分所有权的立法型态

　　1.单独立法：主要有德国、法国及日本等国家

　　（1）德国：该国因二次大战败，建筑物大多数被摧毁，对房屋需求殷切，地价又高涨；另因建筑技术进步，高层建筑日益增多，遂于1951年3月15日制定《住宅所有权暨永久居住权法》（Gesetz über das Wohnungseigentumunddas Dauerwohnrecht），简称《住宅所有权法》（Wohnung seigentumsgesetz），作为因应，该住宅所有权法的内容相当完整，曾为欧洲及其他成文法国家之立法蓝本[42]。特色有三：其一，住宅所有权概念系由供居住或供其他用途（如营业或办公用）之建筑物所设立的专有权、共有权（如屋顶、外观、基地等）、及基于共同关系而产生身份上之成员权等三部分构成；其二，在未来之建筑计画书上，得预先创设专有权[43]；其三，管理机构除住宅所有权人会议外，尚有管理人，必要时，并得设置管理委员会，以辅助管理人履行职务。