我国《物权法》的规定，是采德国法的登记生效主义还是瑞士法的登记生效主义，也颇值研究。从具体情况分析，我国法无物权行为无因性规定，应解释为瑞士法的登记生效主义，将登记看作是合同履行的一部分，未登记，不能发生物权的变动效力。在我国，登记不是独立的法律行为，如果认为是一个法律行为，那就是物权行为了，我国法不承认登记是独立的物权行为。因此，从中国法的体系上解释，只能将登记看作合同履行的一部分。法律行为是私法自治行为，以意思表示为要素，物权变动的意思表示发生于订立合同之时，而非像德国法确认为登记之时，登记只是因国家的干预当事人依已有的意思表示履行手续，手续的效力只及于物权变动。由此观察，《物权法》第15条规定的“未办理物权登记的，不影响合同的效力”，应作狭义解释，即不影响合同的债权效力，包括登记请求权和交付请求权的效力，但影响合同的物权效力，即登记产生的物权变动效力。另一方面，就是不管是否已经办理物权登记，不动产一经交付，均发生风险转移。由此，也可以进一步看出，不动产物权转让合同，其履行并不必然先行登记，在合同达成合意后即可交付和支付价款，然后及时办理物权登记。有学者指出，否认物权行为独自性，克服了反于社会一般意识的缺陷，将物权变动的起因与现实发生时间加以区别，就像一个人遇交通事故，送到医院后死了，原因是交通事故，死亡时点是其后经过数小时在医院中的时点。这是不同于物权行为独自性与意思主义的折衷说的特点[20]。这一解释甚有见地，例比十分形象。我国法系采瑞士折衷说之立法例。
四、不动产物权合同分阶段生效的法理分析
通过上述研究，可以发现不动产物权合同的债权效力和物权效力分阶段发生。这是一个重要的发现，是我国现行《物权法》、《合同法》规定使然，符合民法原理，也是民法理论的完善与进步。
不动产物权合同分阶段生效的法理依据是：
（一）物权变动的效力基于合同、登记法律事实之构成，债权效力基于合同法律行为
物权或所有权转移之变动，需要两个法律事实，一是合同法律行为，二是履行登记手续的事实。法律事实是民事法律关系发生、变更和消灭的客观现象，以是否与人的意志有关分为自然事实和行为。自然事实是与人的意志无关的客观现象，分为状态和事件。状态是时间过程，如战争状态、下落不明的状态。依我国法律规定，登记不是合意行为，即不是合同，但登记必定是人的有意思的活动，不是自然事实。行为是人的有意思的活动，以是否合法，分为合法行为和违法行为。登记显然是合法行为。在合法行为中，依是否以意思表示为要素，是否为自治行为，分为民事法律行为与司法行为、行政行为、准民事法律行为和事实行为。登记是依照法律的规定进行的行为，表现为国家对物权变动之干预。在登记关系中，起决定作用的是国家登记机关，而买卖合同之当事人与国家登记机关的法律地位是不平等的，合同当事人处于服从的地位，必须依法登记才能实现订立合同时转移物权之目的。因此，登记是行政行为，不是民事法律行为和其他合法行为。但登记必定是引起物权变动的法律事实，这一法律事实与前一合同行为的法律事实构成了足以引起物权变动的必要条件或原因。合同的债权效力，即登记请求权和交付请求权的效力，不须法律事实之构成，仅有合同行为就足以发生。
