三、房屋承租人优先购买权行使的效力

　　在承租人行使优先购买权时，在出租人与第三人、出租人与承租人之间分别形成内容相同的买卖合同。由于最终只有一个合同能够履行，这不可避免的涉及到优先购买权的效力问题。在理论上，优先购买权分为物权效力优先购买权和债权效力优先购买权。具体而言：若是债权效力的优先购买权，优先购买权仅仅在出卖人和优先购买权人之间发生效力，优先购买权人仅仅对于出卖人可以要求其优先向自己为买卖关系的履行，而不得以此权利对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任。反之，若是物权效力的优先购买权，优先购买权人不仅可以要求出卖人首先向自己为标的物的交付，还可以对抗第三人。换言之，若出卖人向第三人首先为了履行，因出卖人的此项履行行为有违于优先购买权人的权利，则将被宣告无效。

　　我国目前理论上主导学说认为，按份共有人享有的优先购买权具有物权效力，具有对抗第三人的效力。[18]但是，对于承租人享有的优先购买权是否具有物权的效力，理论上则存在着争议。有学者认为，优先购买权均具有物权的效力。[19]但另有学者认为，承认房屋承租人优先购买权是否具有物权效力，取决于其是否进行登记公示。承租人优先购买权未登记公示的，不能取得物权效力。[20]

　　理论上应当认为，必须肯定优先购买权具有对抗第三人的效力。在承租人行使优先购买权之后，如果不承认其具有对抗第三人的效力，则出租人完全可以将租赁房屋交付给第三人并完成所有权变更登记，优先购买权人将无能为力，只能转而要求出卖人承担相应的债务不履行的责任，承租人的优先购买权势必落空。我国《房屋租赁管理办法》第13条规定：“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。”但在现实生活中，出租人或者承租人向房地产管理部门登记备案的少之又少。因此，以登记作为优先购买权产生对抗效力的条件，无异于剥夺承租人优先购买权的实现。从我国台湾地区判例与立法的变迁来看，对承租人的优先购买权是否具有对抗第三人的效力，实质上经历了一个从否定到肯定的过程。台湾地区“最高法院”1958年台上字第一五二号判例认为：“承租人之优先购买权，为租赁双方之权利义务关系，仅具有债权效力。如出租人将基地之所有权人卖与他人，并已为土地权利变更登记时，承租人固仅能请求损害赔偿。但如买受人尚未取得不动产所有权时，承租人之优先购买权即不受其影响。”但是，1999年“民法”债编修订第426条之二规定：“租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。前项情形，出卖人应将出卖条件书面通知优先购买权。优先购买权人通知到达后十日内未以书面表示承买者，视为放弃。出卖人未以书面通知优先购买权人而为所有权之移转登记者，不得对抗优先购买权人。”据此，承租人的优先购买权具有物权效力，违反者，承租人可以主张出租人与第三人所定买卖合同及所有权移转登记，对承租人不生效力。[21]

　　依据《德国民法典》第1098条第2款规定：“对于第三人，优先购买权具有旨在保全因行使权利而发生的所有权转让请求权的预告登记的效力。”因此，即使第三人已经取得租赁房屋的占有或登记为所有权人，其仍然不能对抗优先购买权人行使该权利。但是，值得注意的是，依据德国民法，物权性优先购买权人，具备与通过预告登记而被保护者相同的法律地位，必须通过物权合意与登记而完成。[22]如果出租人或者承租人并未向房地产管理部门登记备案，在出租人出卖租赁房屋与第三人时，第三人可能无从知道其上存在租赁关系负担，若肯定承租人优先购买权具有对抗第三人的效力，第三人难免遭受不测之损害。