三、租赁物的所有权变动真的都有对抗力吗

　　就出租人与租赁物的法律关系来讲，实践中出现的情况较为复杂，大致有出租人是租赁物的所有人，出租人是租赁物的共有人，出租人是租赁物的借用人，出租人是受租赁物所有人的委托而出租等情形；就出租人与租赁物的让与的法律关系来讲，大致有出租人为租赁物的所有人而让与，出租人虽非租赁物的所有人但经所有人同意而让与或出租人让与后取得所有权，出租人非租赁物的所有人而在租赁期间由所有人让与等情形；就租赁物所有权变动的原因来讲，有买卖、赠与等基于法律行为产生的变动和强制执行等非基于法律行为产生的变动，因此涉及租赁物所有权的原始取得与继受取得的问题，而“出租人将租赁物之所有权让与第三人，系指第三人依物权行为继受取得租赁物之所有权，不包括原始取得之情形”。[14]所以“租赁物在租赁期间发生所有权变动”的原因甚为复杂，每一个原因所导致的法律后果不一样，需要具体问题具体分析。首先我们要讨论的是非基于法律行为中的公用征收和强制拍卖。一般认为，公用征收为原始取得，征收者不负责被征收物的物上负担，故台湾学者认为公用征收为原始取得，不适用台湾“民法”第425条关于对抗力的规定。[15]关于强制执行中的强制拍卖，拍定人（即买受人）是原始取得还是继受取得，理论上围绕强制拍卖的性质一直都有争论，但通说认为系执行法院将依法查封的债务人财产，以强制执行所定拍卖程序，将之出卖予拍定人而收取价金之公法行为，[16]拍定人原始取得拍卖物所有权。最高人民法院新近颁布的《关于执行中评估、拍卖、变卖若干问题的规定》较彻底地贯彻了公法说的强制拍卖理论。以上两种情形导致的租赁物的所有权变动继受人既为原始取得，承租人就不可以对抗继受人。

　　其次我们要讨论的是出租人非租赁物的所有权人时的情形。这里又分两种情况，一是所有权人出卖租赁物，承租人对继受人是否享有对抗权？对此，我国台湾学者认为，在真正所有人非出租人，从而承租人原来即不得以其承租权对抗所有人的情形，又何能许其以承租权来对抗继受所有权的受让人？[17]大陆也有学者从所有人的物上请求权的性质出发持相同见解，[18]即都认为承租人不能以其租赁权来对抗继受所有权的受让人。二是出租人出卖租赁物，承租人对继受人是否享有对抗权？从实务上看，出租人出卖租赁物大多存在于所有人自建房屋未及办理房屋产权证即为出租的情形，就所有人是否同意来讲，有出租人的出卖行为事前、事后都未得到所有人同意的；有所有人事前委托出租人出卖的；有所有人事后追认的；还有出租人签订出卖契约后取得所有权的。台湾实务界在20世纪80年代早期对于出租人非所有人的情形，一律以构成要件不合而不适用对抗力制度，到了90年代，则以判例的形式承认出租人得到所有人同意而为出租时适用对抗力制度。但仍然没有回答出租人未得到所有人同意而出卖租赁物的问题。我国大陆少有学者研究此一问题。近年来台湾学者苏永钦提出，租赁契约本质上只是出租人与承租人之间的债权行为，出租人所负的仅是负担行为而非处分行为，非处分行为而依法却会发生类似处分的效力时，是否仍应以行为人为处分权人始许发生类似处分的物权效力？按照苏先生的观点，事实上承租人无从掌握有无所有人同意的事实，若无处分权人的同意，负担行为所生的处分效力虽难免发生正当性的质疑，但承租人仍可以对受让人主张租赁权继续存在。