物权法草案规定：设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。设立居住权，应当向登记机构申请居住权登记。这其实规定了约定和单方法律行为取得居住权的两种方式。法律规定取得和法院判决取得是否应在物权法中规定，有学者认为前者应由婚姻家庭法来规定，后者不宜认其为物权。[9]另外，物权法草案也规定“本章规定的居住权，不适用因婚姻家庭、租赁产生的居住关系”，但笔者认为，婚姻家庭法规定的监护制度和离婚制度涉及到的住房问题并非从居住权的角度设置，考虑到居住权的用益物权性质，应在物权法中专门规定此种取得方式，以切实保障居住权人的居住权益。

　　（二）居住权的消灭

　　根据物权法草案的规定，有下列情形之一的，居住权消灭：①居住权人放弃居住权的；②居住权期间届满的；③解除居住权关系的条件成就的；④居住权被撤销的；[10]⑤住房被征收的；⑥住房灭失的。另外，当居住权人死亡时，居住权自然消灭。

　　三、居住权的内容

　　（一）居住权人的权利

　　物权法中的居住权是一个房屋的所有权人给别人提供的居住性权利。[11]当居住权被物权化之后，居住权人便享有一系列权利。归纳起来，居住权人的权利有：①对房屋的占有、使用权。这是居住权人最重要、最基本的权利，但居住权人应当合理使用住房，并承担居住房屋的日常费用。②在某些特殊情形下，特别是和房屋的所有权人有约定的情况下，居住权人可以把居住的房屋予以出租。[12]③居住权人占有、使用住房以及其他附着物，可以不支付使用费，不承担重大维修费用，但当事人另有约定的除外。④居住权人对部分住房享有专用的，可以使用该住房的共用部分。物权法草案规定：居住权人对部分住房享有居住权的，可以使用该住房的共用部分。⑤居住权人有权对房屋进行必要的改良和修缮，但不得对房屋作重大的结构性的改变。⑥居住权人可以对抗房屋的所有权人及第三人对自己所居住房屋的侵害。[13]

　　（二）居住权人的义务

　　尽管居住权带有恩惠性、无偿性，道德色彩相当浓厚，但这不意味着居住权人不负担任何义务。居住权人的义务有：①合理居住义务。即合理使用和保管住房，不得改变房屋的结构和用途。物权法草案规定：居住权人应当合理使用住房及其附属设施。②不得转让和继承义务。物权法草案规定：居住权不得转让和继承。③限制出租义务。物权法草案规定：居住权人不得将居住的房屋出租，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。④日常负担义务。在罗马法上，用益权人应承担的日常负担，包括必要的维修费、修缮费与赋税。[14]物权法草案规定：居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用，可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。⑤返还房屋义务。居住权消灭时，居住权人有义务返还房屋，如果因居住权人死亡而导致居住权消灭的，应由其继承人返还房屋。