有的学者还提出了预告登记的预警效力，即对第三人的警戒效力。[8]笔者认为该种效力不具有独立性。预告登记使债权请求权为相对人之外的非特定第三人知晓，从而使该项债权请求权具有对世性。预告登记是债权请求权的公示手段，借助公示公信力，从而赋予其对抗第三人的效力，这实际上是不动产预告登记的请求权保全效力和顺位保全效力的一种表现形式而己，因而并不具有独立性。没有借助公示的预警效力，则请求权的保全效力和顺位保全效力难以成立。

　　三、预告登记的失效及其完善

　　《物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申清登记的，预告登记失效”。此条规定了预告登记失效的两种情形。第一种情形是债权消灭，如：预购人向开发商预购商品房，双方签订购房合同后成立债权债务关系，但债权的消灭可以基于解除合同或债务人履行债务使债权归于消灭。第二种情形，是预告登记的时限规定，即自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记丧失阻却登记义务人转让不动产的法律效力。

　　预告登记的涂销制度应更加完善。预告登记效力消灭的标志是其在登记簿中的记载被涂销。预告登记涂销的原因主要有以下几种：①预告登记所依据的法律关系无效或被撤消，则预告登记的效力溯及既往地消灭。②保全的请求权所指向的物权因无效、混同等情形而消灭。预告登记附属于所保全的债权请求权，当请求权消灭时，预告登记即丧失法律效力。③义务人行使抗辩权而使预告登记消灭。④请求权人放弃预告登记的意思表示。预告登记是对债权提供的保障措施，它以登记权利人的意志为基础，权利人自愿放弃权利时，预告登记消灭。⑤若预告登记的请求权人不行使其权利，当请求权超过时效时，不动产物权的当前所有人有涂销登记的请求权。⑥因假处分而进行登记的，由于假处分的废止而消灭。[9]此外，还应该包括：当预告登记推进为本登记的情形。

　　再者，《物权法》对于“能够办理登记”的时间起算点如何认定较为模糊。有时开发商也正是利用这个概念来拖延进行本登记或者自行理解为“房屋建成之日”或“竣工验收之日”，待三个月过后预告登记失效，以达到高价再售的目的。王利明教授认为，应当将其理解为房屋建成并办理初始登记后，才可以算作能够进行转让登记，预告登记才失去其存在的意义。[10]