二、关于预告登记之效力

　　预告登记之价值在于完善不动产物权登记制度、弥补不动产物权登记要件主义立法的不足，其中，最主要的价值在于防止不动产物权让与人的一物二卖、任意毁约等不诚实行为，以维护市场交易秩序。[5]学界关于预告登记制度的效力存在“二效力说”、“三效力说”、“四效力说”。“二效力说”认为预告登记仅具有保全权利和保全顺位的效力。[6]多数学者主张“三效力说”或“四效力说”，前者认为预告登记的效力包括请求权保全效力、顺位保全效力、破产保全效力，[7]后者在前者的基础上增加了预警效力。笔者认为预告登记制度之效力包括：请求权保全效力、顺位保全效力和破产保全效力。请求权保全效力即预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的行为无效。顺位保全效力即当预告登记推进到本登记时，不动产权利的顺位不是依本登记的日期确定，而是以预告登记的日期来确实的。破产保全效力即在相对人破产，但请求权的履行期限尚未届至或履行条件并未成就时，预告登记权利人可以将作为请求权标的的不动产排除在破产财产之外，从而使该请求权具有对抗其他债权人、优先于破产债权的效力，但是我国《物权法》并没有规定顺位保全效力和破产保全效力。

　　预告登记的请求权保全效力最大争议之处在于：在立法上有绝对无效主义和相对无效主义两种。前者是指经预告登记，禁止其后的登记义务人再处分；后者是指预告登记后，就不动产权利义务人仍可对不动产进行处分，但该处分行为在妨害预告登记权利人请求权的范围内无效。我国《物权法》第20条明确规定了预告登记的法律效力——预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。可见对预告登记保全效力的规定，我国采用的是绝对无效主义。笔者认为，相对无效主义更加合理，这是因为，其一、预告登记的保全对象是以不动产物权变动为内容的债权请求权，虽经预告登记后该请求权被赋予得对抗第三人的效力，但其性质仍为债权，该不动产的所有权并未转移，以预告登记为由规定不动产所有权人再对其不动产进行处分就为无效，而不问其处分是否损害了预告权利人的利益，这对不动产所有权人是极为不公平的。其二、绝对无效主义不利于充分利用物的经济价值，不利于经济生活的活跃。