我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这标志着我国不动产预告登记制度的正式确立。这一制度是健全我国不动产登记制度的需要，体现了维护不动产交易市场正常秩序、效率和安全的价值追求。2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》虽然在预告登记的范围、预告登记的申请方式以及预告登记的登记程序要件等方面对不动产预告登记制度进一步细化，但该制度仍存在需要完善之处。

　　一、预告登记的性质

　　关于预告登记的性质，我国学者主要有三种观点：

　　第一种观点认为，预告登记系于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实属困难，可认为系于土地登记薄上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[1]第二种观点是准物权说，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的的债权，或者说是一种准物权。[2]第三种观点是债权物权化说。梁慧星教授认为，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。[3]孙宪忠教授认为，预告登记是将物权法的规则施加于债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质属于物权法向债权的扩张。[4]笔者认为第三种观点更为合理，经过预告登记的权利虽然具有对抗第三人等物权性质，但其本质上仍是债权。第一，经过预告登记后，预告登记权利人具有请请求物权变动的权利，仍然是一种请求权，而不能直接支配该物，甚至此时，物可能尚不存在，如买卖期房的预告登记。第二，经预告登记后，债务人对所保全的请求权的抗辩权仍然存在。如：在房屋买卖合同中，预售人享有房屋价款请求权，预售人可以以价款未付为由抗辩，以阻碍预告登记权利人进行房屋所有权转移的请求。第三，不能因为经过预告登记的权利对抗第三人等物权性质就否认其债权性质。如：在“买卖不破租赁”中，租赁权人具有的对抗买受人的权利，这也只是债权物权化的一种表现。