(二)宅基地使用权的行使
在农民行使宅基地使用权的过程中，经常出现的问题就是宅基地被“转作他用”。笔者在对河南省农村地区进行调研时发现，在村民的观念和实践中都存在宅基地“转作他用”的现象，在被访的近200户农民中有10%的被访者认为宅基地可以用作修建住房以外的经营性用途。虽然《土地管理法》并未明确禁止宅基地“转作他用”，但按照土地规划原则及其法理，应当认为宅基地不可“转作他用”。这主要是因为宅基地是作为生活资料由国家无偿提供给农民的，而且禁止宅基地使用权人将宅基地“转作他用”也有助于防止上述法律规定被规避，从而危及耕地保护政策的实施。[2]
(三)宅基地使用权的处分问题
1.宅基地使用权的转让。《物权法》第152条虽然规定“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利”，但并未规定转让、抵押等对宅基地使用权的处分行为。不过，《物权法》第155条却又规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”可见，《物权法》的规定有前后不一致的情况。从学理和实践的角度看，应当解释为《物权法》允许宅基地使用权转让。事实上，这与村民出卖住房从而按照“房地一致”原则转让宅基地使用权之实践是相符的，并且出卖住房也为《土地管理法》第62条所明文允许。
2.宅基地使用权的抵押。与农地承包经营权一样，对于宅基地使用权《物权法》第184条明令禁止抵押。但是，面对实践中宅基地使用权随房屋一并抵押的情况，有必要考虑以下两个问题：(1)由于抵押权行使而丧失宅基地使用权的农民，按照法律规定不能再次申请取得宅基地使用权，而只能依照出租、转让、接受赠与等方式获取他人宅基地使用权，如果这些再次获得宅基地使用权的情形均无发生之可能时，丧失宅基地使用权的农民就会“无家可归”了；(2)就宅基地使用权实现抵押权时，享有宅基地所有权的村集体经济组织会主张“房子可封、可拆，地不能卖”，这就导致了抵押权事实上的无法实现。因此，对宅基地使用权抵押的问题，只有在深入研究后才可下结论。
