1、作为物权变动要件的不动产登记——登记要件主义

　　不动产登记是指国家职能部门根据权利人的申请将有关申请人在不动产上的种种物权变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记是世界各国民法中不动产物权的一种法定公示方式，但该项登记在不同的国家具有不同的法律效力。在奉行登记要件主义的德国、瑞士民法典中实行登记强制制度，要求不动产物权变动必须经登记方能生效。在这一制度下，登记具有物权变动的要件效力，没有登记，就没有不动产物权的发生、变更和消灭，登记成为不动产物权的形式要素，因而又称“形式主义”。但是，在如何看待物权变动的法律行为上，德国民法与瑞士民法产生了分歧。德国民法以物权行为理论为根据，坚持“物权形式主义”立场，认为物权变动包括前后两个独立的法律行为，前者为债权合意，后者为物权合意。前者是后者的原因，但前者无效或被撤销，后者并不当然失效；后者才是物权变动的唯一法律根据，并以物权公示为生效要件。因此，在德国民法上，不动产登记是不动产物权变动法律行为的公示形式和成立要件。如台湾民法典第758条规定，不动产物权，依法律行为而取得、设定、丧失及变更者，非经登记，不生效力。而依瑞士民法，物权变动的法律行为是债权行为，登记与此债权行为成立或生效无关，只是债权行为生效后，物权得以发生，变更和消灭的要件，此所谓“债权形式主义”。即登记或交付不是契约（法律行为）的形式要件，而是契约生效后，物权变动得以完成的要件。因此，不动产登记并不能决定双方当事人所达成的不动产协议的效力。

　　我国理论界一向认为，不动产登记具有物权变动要件效力，即以登记作为不动产物权变动的形式要件，未经登记的不动产物权变动行为不发生法律效力。如《城市房地产管理法》35条规定，房地产转让、抵押，当事人应按有关规定办理权属登记。《城市私有房屋管理条例》第6条规定，城市私有房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到有关部门办理所有权转移或房屋现状变更登记。然而，就不动产登记是物权变动基于的法律行为之成立要件，还是仅为物权变动发生的要求存在分歧，具体体现为不动产物权变动所基于的法律行为是在双方当事人意思表示一致时生效还是登记时生效，对此我国法律、法规均有不同的规定。这直接关系到未履行登记手续的法律后果。具体体现为两种情形：

　　（1）不动产登记不仅是不动产物权变动的形式要件，还是物权变动基于的法律行为之成立要件，未履行登记手续，该法律行为与物权变动不生效。如《担保法》第41条规定，“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”；即作为原因行为的抵押合同的生效与抵押权的设定均以登记为要件。抵押合同签定后，未办理抵押登记的，根据该条规定应当被确认为无效。