（三）物业税与现行房产税的比较

　　物业税是对财产的存量征税。所谓对财产的存量征税，即对一定时期的静态财产，按其数量或价值进行征税。这与因财产的转移、变动而课征的所得税、流转税是有区别的，也是物业税与现行同类税种如土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税的根本性区别之所在。以房产税为例，物业税虽然同房产税一样，都属于财产税性质，但从税收要素看，它与现行房产税却有着明显不同，主要表现在：1、纳税人不同。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区的房屋产权所有人为纳税人，外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税，内外资企业和个人分别适用不同的税收；而物业税则以不动产的所有者或承租人为纳税人，内外资企业和个人将适用同一套物业税制度。2、征税对象不同。房产税以房产为征税对象，这里所说的房产是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所；而物业税以土地、房屋等不动产为征税对象，不动产是指不能移动、或移动后会引起性质、形状改变的财产，如土地、房屋及附着于土地房屋上不可分离的树木、水暖设备等。3、征税范围不同。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区为征税范围，不包括农村；而物业税的征税范围则不以农村为例外。4、征收环节不同。房产税的征收环节在房屋开发建设及交易环节，物业税的开征将使税收的征收环节后移，由开发建设、交易环节承担的税收改为由单位和个人在物业保有阶段承担，也就是说，可能要将开发商建房时缴的一部分税，改由购房者以后每年缴纳。5、纳税期限不同。房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定；而根据国际惯例，征收不动产的物业税需要有关部门定期对房地产市场价格进行评估，每年按照评估价值对房地产所有者征税，因此物业税将实行按年缴纳的征收办法。

　　（四）物业税制改革的基本框架

　　物业税的开征，意味着对原有房地产税种的替换。我国正处于社会转型过程中，物业税制的改革同样构成了宏观调控法体系的变革，体现着国家税收立法目标和价值的重新定位。从技术层面上看，物业税的开征只是诸多税种的有机整合，但从价值层面上来分析，物业税实际上将成为，政府基于对我国土地和房产资源的分配格局，坚持以市场规则为资源配置的基础方式，通过简化税制来达到调控房地产市场发展和协调各种利益冲突的重要工具。虽然目前我国还没有明确地提出征收物业税的一个具体实施细则和措施，但其基本框架已经明确：1、将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为统一收取的物业税。2、统一内外税制。对内外资企事业单位、经济组织和个人不再适用两套税制，而是统一适用物业税。3、物业税的征税对象为土地、房屋等不动产。土地和房屋总是结合在一起的，房产和地产在价值上常难以区分，土地价值的变化也会带来地上建筑物价值的变化，对土地和房屋分开课税的做法不尽科学，在实际中也难以操作，因此物业税将把不动产作为征税对象。4、物业税的征税范围将扩大到农村。5、物业税以房地产的评估值为计税依据。按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产税制存在的计税依据不合理问题，同时也体现了税收公平。6、物业税的课税环节是房地产的保有阶段。将课征环节转移到保有阶段，不仅可以使收支结构趋向合理，而且可以在一定程度上降低楼价，促进我国房地产业的健康发展，并带动有关相关产业的发展。7、物业税将按年缴纳。8、物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

　　二、开征物业税的焦点问题争鸣

　　目前针对物业税的研究中，理论界和实务界、政府和企业等之间对许多具体问题的认识并不一致，其中不乏形式各异的激烈争论。概括而言，争论的焦点主要集中在以下五个方面：

　　（一）开征物业税对我国房地产市场发展有利还是有弊

　　任何事物都具有两面性，物业税也不例外。就其对我国房地产市场发展的影响来讲，开征物业税有利还是有弊，受观察问题的角度限制，实践中产生了两种截然不同的观点。

　　持赞成观点的人比较乐观，该派认为开征物业税对我国房地产市场发展有利，表现在：1、可以有效遏制土地囤积和商品房投机炒作，从而抑制房价的快速上涨。我国土地资源的开发利用正面临着严峻形势，尽管实行严格的耕地保护制度，经营性用地一律实行“招拍挂”，两年不开发即依法收回土地。但即便如此，现实生活中房地产开发商还是能够曲线拿地并大肆囤积土地，获取巨额的土地增值利润。在目前尚不规范和健全的房地产市场环境中，“炒地”、“炒楼”等房地产过度投机行为甚为流行。公开资料显示，2005年全年，全国房地产百强企业共储备土地面积4亿多平方米。[1] 在全国范围内，廉价的土地正被疯狂争夺、囤积。究其原因，主要是因为近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力开始来自于土地增值，尤其是通过协议转让取得土地增值，土地价格被人为放大。对土地和房产的保有行为征收物业税，开发商囤积土地的成本和风险增加，房产炒家以低买贵卖为盈利模式的投机炒作成本和风险也会增加，同时，物业税的开征可以减少纳税环节，缩短开发时间，降低开发商开发成本，这样从正反两个角度可以抑制房价的快速上涨，促进房价的降低，保持房价的基本稳定。据了解，物业税改革仅就房价看，已有一些人从纯理论上提出了房价下降的最大可能幅度。目前，国内所购的住宅是要把50至70年的税费（包括财产税和地租）一次性交齐，如果改用分期缴付的形式，现在的开发成本就可以大幅度下降。按照这种思路，再根据税费、房地产商利润、建筑成本在房价构成中所占比例，许多人士估计房价将随着物业税的推出应声而落，最大胆的估计降价幅度高达40％，即使最保守的估计也在10％以上。[2] 2、可以引导住房理性消费，促进房地产资源的合理配置，一定程度上解决我国当前房地产市场的结构性矛盾。据“链家”统计资料分析，在商品房的购买人群中有80%以上都是采取银行按揭贷款方式，即使是二手房也有近40%的人最终是通过按揭贷款完成置业。[3] 由于物业税的征收使购房税费从一次性交付分摊到持有年限时间内上缴，很可能会使消费者出现买得起供不起的现象，贷款购房者的后期风险可能加大。开征物业税，增加了房屋在保有阶段的成本，有助于居民在住房消费中避免脱离实际，从而降低购买欲望，提醒居民理性消费，量力而行，注重实用。根据统计显示，目前我国有的城市中，大户型住宅比例达85％以上，一般的城市也达到了60％的比例。[4] 近些年来，我国房地产投资增长和房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。开征物业税，使大户型住宅的税收负担相应增加，在供需规律的作用下，中小户型房屋的开发建设会成为主角，从而有利于实现国家关于90平米以下的房子比例要达到70％的目标，实现对中低收入群体的利益保障。另外，因为纳税负担的客观存在，会促使那些闲置或半闲置的房产资源得到更有效的利用。总之，在理性消费的基础上，市场需求会得到真实反映，会进一步促进房地产市场供求关系的平衡。

　　相反，持反对观点的人则比较悲观，该派认为开征物业税对我国房地产市场发展并不利，表现在：1、开征物业税可能导致房地产的过度开发，诱使和刺激开发商囤积土地。征收物业税，相关税费会转嫁给消费者，使土地的取得成本降低，开发商的筹资成本和项目开发成本都会下降，房地产业的准入门槛会随之降低。同时，房价下降在一定程度上会刺激购房需求，出现房地产市场供需两旺的局面。受利益驱动，开发商极有可能先抓住土地市场，进行更加疯狂的“圈地”运动。而过度的“圈地”可能会导致开发商的过度开发，制造房地产市场的虚假繁荣，最终造成住房空置率的增高。2、房价下调空间可能被过分夸大，开征物业税房价未必降。中国社科院专家提醒说，人们所预期的物业税改革带来的房价下降幅度可能不会出现，其中相当大一部分会被开发商等各种利益团体截取。[5] 就目前情况看，我国住房需求十分旺盛，开发商让利空间不会太大，其会变相通过增加住房附加值（如小区绿化、环境美化、物业管理智能化等）措施来稳定现有房价。对此，有人明确提出物业税平抑房价是伪命题。[6] 在市场求大于供的情况下，开发成本的降低，并不一定就意味着房价的降低，消费者可能并不会因为开发商成本的降低而买到低价的商品房。在这一过程中，开发商可能是物业税改革最大的受益者，一方面，房地产开发成本降低，缓解了地产企业初期开发资金压力；另一方面，物业税带来的初期房价下降会起到刺激需求的作用。3、房地产市场和金融市场联系紧密，开征物业税可能加大商业银行的房贷风险。物业税的征收可能把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式购房，每月工资除了偿还银行贷款和支付利息外，还要交纳一定的物业管理费。由于物业税会随着房屋价值的提高而增加，这也就意味着，大批家庭经济实力本来不强、只是因为购房门槛降低而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样，随时出现供不起楼、纳不起税的现象，从而增加了商业银行的经营风险。4、从税收收入看，开征物业税可能造成国家建设资金短缺问题。目前，我国国内所购住宅属于把50年至70年的财产税（包括地租和规费）一次性交齐，而其他国家大多采用逐年缴纳的办法。一直以来，一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为政府进行城市建设的强大资金保障。如果改为在物业保有期内分期按1／50或1／70收取物业税，则政府的财政收入势必会大幅减少。一旦碰到房地产业发展不景气，则政府所收取的物业税难免会随着物业评估价值的减少而相应减少。这样，难免会使政府改善公共服务和城市基础设施的经济能力受到负面影响。