由于预售登记备案没有相应的法律规定，因此该行为只能纳入自由裁量行政行为范畴，该行为中的合理性问题应留给行政自行解决。

　　（三）商品房预售登记备案的非具体行政行为性令其纳入诉讼後面临诉讼目的难以实现的难题

　　我国《行政诉讼法》确立的判决方式主要有维持判决、撤销判决、履行判决、变更判决四种形式，其确立的是针对被诉行为合法与违法性的判定标准。但中商品房预售登记备案一方面缺乏相应的立法规定，在合法性问题上没有根本的判定支撑；另一方面由于预售登记备案不影响预售合同的实质权利和义务，因此对该行为的判决结果无论是合法与否法都难以实现行政诉讼的目的，即对当事人的充分救济。

　　如前文所列举的案例中，法院判决撤销房管局对杨某注销合同备案的行为後，也认为该房管局是否重新备案是行政管理的范畴。这样的诉讼结果对于当事人杨某和房管局而言，都处于进退两难的局面。从房管局来看，因为备案系由开发公司单方备入，备案之时并未对合同的内容进行任何形式上、实质上的审核，而注销备案後，开发公司又已将该房屋备案在了第三人的名下，并办理了产权登记。如执行法院的判决，则将面临侵害第三人物权的问题，同时对杨某也产生不了有力的救济保护；如不执行法院判决，则又面临行政权与司法权的冲突。从杨某来看，即便其获得了新的登记备案，一方面对其合同的效力不会产生助益，另一方面又面临不能与第三人物权对抗的效力。从客观後果上看事实上处于“赢了官司，赢不了权益”的尴尬境地。[13]


　　五、路径：行政登记备案制度可诉性设计通过以上分析，应通过司法对因行政登记备案行为错误受到损害进行救济毋庸置疑，但是出于行政登记备案毕竟具有与行政处罚、行政许叫等传统行政行为的不同之处，因此在行政登记备案行为诉讼具体制度的设计上，应体现行政登记备案行为的特殊性，笔者根据行政登记备案的这特性，拟提出行政登记备案诉讼在制度方而的具体设想，希望能对正在修订过程中的行政登记备案行为有所帮助。首先，在行政诉讼受案范围方而，应规定行政相对人因行政机关的行政登记备案行为受到损害以向人民法院提起诉讼，而取消具行政登记备案行为不属于人民法院受案范围的规定。其次，增加行政登记备案允许行政机关和行政相对人调解的规定。根据我国行政诉讼法第50条的规定：“人民法院审理行政案件，不适用调解”。学界和实务界广泛公认该条规定确立了审理行政案件不适用调解的原则。这主要是因为传统的行政法理论认为行政案件所反映的是法律关系是种纵向的管理和被管理的行政关系，国家行政机关依法享有的行政权不得转让或放弃，即行政主体无权自己处分其职权，而应依法行使其职权，行使不当应依法给予撤销或纠正，所以不适用调解。但是，笔者以为，在理论上行政登记备案的实施中于要征得行政相对方的同意，但在其实际实施过程中山于行政机关的权力，使得行政相对方的意思并没有典实表现出来，因此在诉讼过程中法院应作为中立的第三人，对双方的纠纷叫以进行调解，使行政相对人的意思得到真实的表达，如果双方能达成合意，这在很大程度上使得原先扭曲的行政登记备案得到纠正。再者，规定提起行政登记备案诉讼应以行政复议为前提。行政登记备案作为一种新刑的行政管理方式，出于具有形式上的非强制性，出于行政复议机关对行政登记备案行为是否存在违法及不合理具有专业方而的优势以及丰富的实践经验，因此笔者以为通过规定行政复议前置，首先通过行政程序来处理出于行政登记备案错误引发的纠纷，让行政复议机关来确定行政指导行为是否存在违法的地方，有利于行政机关纠正自身的瑕疵行为，而与行政相对人达成共识，从而有利于诚信政府的建立。