二、关于城市建设用地使用权之设定方式问题　

　　我国在法律传统上属大陆法系国家，但是让我们感到惊奇的是，我国其他方面的立法都紧随大陆法系国家的传统制度，唯独城镇建设用地使用权制度毫不犹豫地采纳了英国的土地批租制度（在我国改称土地使用权出让制度），全然抛开了大陆法系国家的以年租方式设定建筑用地使用权的地上权制度。不过，我国法律继受的这一特殊现象固然与中英土地所有权制度有些类似相关，但其最为主要的原因还是英国的土地批租制度契合了我国政府追求高额级差地租利益的欲望。　

　　由于建设用地使用权之出让方式（即批租方式）利弊参半，这就需要在继续保留出让方式的前提下引入建设用地使用权的新的设定方式。大陆法系国家设定地上权的年租方式，在功能上恰巧可以弥补批租方式的不足。引入年租方式后，两种方式是任由当事人自由选用好，还是由法律直接规定其各自__的适用范围好，就成了需要我们进一步分析研究的问题。笔者认为，由法律直接规定其各自适用的范围好，因为这样做有利于发挥两种方式各自的长处。下面笔者将就两种方式各自的适用范围提出自己的看法和意见。　

　　笔者认为，以房屋销售为目的的房地产开发项目用地，包括居民小区开发用地、豪华别墅区开发用地、以销售为目的的写字楼用地，等等，仍应继续采用出让方式为房地产商设定建设用地使用权，交房地产商去开发、利用。这样做的理由是：其一，需要继续支持我国城市刚刚兴起的房地产业；其二，有利于实现城市的规划布局；其三，可以发挥集中开发的集约效益；其四，随着城市的现代化，计划经济体制时期实行的市民个人申请批地自建住宅的历史已经一去不复返了。　

　　建设用地使用权设定之年租方式可适用于以下两种用地：（1）企业建设用地。企业自建自用房屋及其他构筑物，应当以年租方式为其设定不附期限的永续性的建设用地使用权。以此种方式为企业设定建设用地使用权，企业应当一次性向政府缴纳征地补偿费、房屋拆迁补偿费及其他必要费用，然后按年向政府缴纳土地租金。以此种方式为企业设定建设用地使用权的好处，一是可以减轻企业负担，并使企业获得其可持续发展所必须具有的对不动产的永久性产权（因为不动产是企业从事生产经营的根基）；二是可以使政府获得稳定的地租收益，使市镇公益设施建设具有持续的资金来源。（2）安居工程用地。随着市场经济的发展，贫富悬殊、社会两极分化将成为不可避免的社会问题。为实现“居者有其屋”的民生主义政策，实施安居工程，开发部分房屋，以解决城市贫困者的居住问题，将成为政府（特别是社会主义国家的政府）的一项日常性的任务。本人认为，政府安居工程开发的房屋，在以分配形式销售给城市贫困者时，政府应以低年租的方式为购房户设定永久性的宅基地使用权。购房时购房户支付的房价，应当只含征地补偿费（或旧房拆迁安置补偿费）、建设费和承包开发商必要的低利润。　

　　三、关于城市建设用地使用权期限届满应如何处理的问题　

　　关于城市建设用地使用权期限届满应如何处理的问题，我国现行法有两条原则规定：一是土地使用权期限届满，土地使用权人可以申请续期，与土地使用权出让方重新签订土地使用权出让合同，并再次缴纳土地使用权出让金；二是土地使用权人未申请续期或者其申请未获批准的，“土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。”(参见我国《土地使用权出让和转让暂行条例》第40条、第41条，《城市房地产管理法》第21条。)抛开人民对土地的自然权利和我国城市土地的社会主义全民所有制性质不论，仅就民法之原理而言，如果说土地使用权期满土地所有权人无偿收回土地还有道理的话，那么在他不批准使用权人续期的情况下还同时无偿取得本属于土地使用权人的建筑物也就蛮横无理了。这一不公正的规则表明，政府部门在制定这一规则时没有摆正自己的立场，完全是在为自己谋求不合理利益进行立法。可能正是出于对这一规则的非公正性的认识，人大法工委的《＜民法草案＞物权法编》作了如下规定：