房产登记合法、结果错误的法律分析——杨光群诉四川省泸州市规划建设局房屋抵押权登记撤销案解析
杨克伦;白联洲;田芳
【全文】
一、案情
原告：杨光群
被告：四川省泸州市规划建设局（简称规划建设局）
第三人：四川省泸州市龙马潭区安宁农村信用社合作社（简称信用社）
2007年6月27日，第三人信用社与“杨光群”共同向被告下属四川省泸州市房地产监理所（简称房监所）申请办理借款人为杨光群、抵押人为杨光群及配偶韩家彬、抵押物为泸州市江阳区康乐路3号1幢2单元10号房屋、抵押期限为2007年6月27日至2010年6月26日的房屋他项权利登记，提交的登记资料有：1、《房屋他项权利登记申请表》；2、权利人为杨光群的《房屋所有权证》、《土地使用权证》；3、借款人为杨光群的《最高额抵押担保借款合同》；4、抵押人为杨光群及配偶韩家彬的《房地产抵押合同》；5、抵押人杨光群及配偶韩家彬的《身份证》、《结婚证》复印件；6、《房屋现状说明书》；7、信用社愿意为杨光群及韩家彬贷款和设立房屋抵押权登记承担责任的《承诺书》。房监所于2007年6月28日向抵押权人信用社颁发了泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》。
2007年12月17日，杨光群以自己的泸市房权证江阳区字第0000104803号《房屋所有权证》遗失为由，向房监所申请挂失。该所经查，该房屋已设立了贷款抵押登记。杨光群称自己从未向信用社借款，也未将自己的房屋设立抵押登记，请求房监所注销该房屋的他项权证。房监所以申请房屋抵押权登记的资料齐全、符合法定条件为由拒绝注销该房屋抵押权登记。杨光群不服，于2008年1月诉至法院，行政诉讼请求判决撤销泸市房江阳区他字第00054819号房屋抵押权登记。
法庭查明：信用社申办房屋抵押权登记的资料，除借款人、抵押人“杨光群”签名和指纹印不是杨光群所为外，其余均为真实、合法、有效；信用社与“杨光群”和韩家彬签订《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》前查看了抵押物，查验了身份证、房屋所有权证书、土地使用权书、结婚证书，询问了借款人“杨光群”、抵押人“杨光群”和韩家彬；信用社与“杨光群”及韩家彬共同到房监所申请办理房屋抵押权登记，填写申请表，坚持辩称原告杨光群与申办房屋抵押权登记的借款人和抵押人“杨光群”是同一人，并非两个人；信用社以杨光群和韩家彬为共同被告已经提起借款纠纷民事诉讼；申办房屋抵押权登记提交的杨光群《身份证》是1997年办理的，时年23岁。
杨光群和韩家彬于2006年11月8日结婚，抵押物泸州市江阳区康乐路3号1幢2单元10号房屋系杨光群婚前个人购买。2007年3月22日，杨光群和韩家彬用同样的资料、证书，同样的手法，与泸州市江阳区况场农村信用合作社共同申请房屋他项权利登记，抵押期限为2007年3月22日至2010年3月20日。2007年6月12日，该房屋他项权利登记由杨光群与泸州市江阳区况场农村信用合作社共同申请注销。
二、审判
原告诉称：被告在办理房屋抵押权登记时所依据的《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》和《房地产抵押合同》，不是原告的签名和捺印，因此缺乏真实性；同时，被告没有当面核实当事人身份和签字捺手印，属程序违法。请求法院判令被告注销《房屋他顶权证》。
被告辩称：原告与第三人按照《
城市房地产抵押管理办法》和《
城市房屋权属登记管理办法》规定，申请办理房屋抵押权登记，产权清楚，资料齐全。被告已尽谨慎的合理审核职责，办理房屋抵押权登记合法。本案的鉴定结论不应作为证明被告的房屋抵押权登记行为违法的证据使用，因为该鉴定结论与被告的房屋抵押权登记行为没有必然联系。请求法院判决维持房屋抵押权登记、颁证行为。
第三人述称：原告提供的申请房屋抵押权登记的资料齐全，权属清楚；被告作为法定的房屋抵押权登记机关，在办理房屋抵押权登记时，已尽了合理合法的审查义务；被告依法颁发的《房屋他项权证》，应当受法律保护，从而才能保护第三人的利益。故应维持被告颁发的《房屋他项权证》。
一审法院认为：被告规划建设局作为房地产行政管理部门，具有对本行政区域内的房地产抵押权登记职能。《
城市房屋权属登记管理办法》第
十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。《
城市房地产抵押管理办法》第
三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料等。房屋抵押权登记机构应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，予以登记。对申请材料的真实性，房屋抵押权登记机构只能采取力所能及的实质审查标准，即审查法律、法规规定应提供的材料是否齐全完备，无明显违法情形即可。本案中，申请房屋抵押权登记的当事人向被告提供了符合《
城市房地产抵押管理办法》和《
城市房屋权属登记管理办法》要求的文件、资料；被告按照法定程序和法定职责，审查后予以登记并颁证，尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法。由于申请房屋抵押权登记的当事人提供的文件、资料中“杨光群”处的签字和印捺的手印不具有真实性，应属申报不实。根据《
城市房屋权属登记管理办法》第
二十五条的规定，对申报不实的，房屋登记机构有权注销房屋抵押权登记。因此，被告应当履行注销房屋抵押登记的法定职责。《
城市房屋权属登记管理办法》第
十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人（原告）和他项权利人（第三人）共同申请。本案中申请人提交的材料中“杨光群”的签名和指纹印不是原告杨光群所为，由此发生的鉴定费4000元应由第三人龙马潭信用联社负担。
