三、经济法时代与经济伦理
尽管人们早就认识到土地经济价值的存在，但土地法成为经济法的一部分却是在近代。人类土地法制发展在近代步入经济法时代，这并非是偶然而是存在着深刻的经济动因。私法虽保护了土地私有产权神圣不可侵犯，但也造成经济发展中所有权绝对化的障碍。于是传统私法领域产生了“公法化”趋势，并进而导致了经济法在现代社会中的出现。但是更为重要的原因恐怕还不只仅在于此。“法是人的创造物，法与人性之间必然地具这样或那样的联系，简直就是人性发展的产物。”[18]私法产生的根源在于人类内在的自私天性，人们出于天性把占有财富当作最大的幸福。若如威廉·配第所说“土地是财富之母”，则土地自然就是人们竭力所要占有的对象，至少这在传统封建社会是较为普遍的现象。私有土地在地主手中如雪球般地越滚越多，造成了封建社会极为严重的土地兼并现象，“这是土地私有不受国家政策法律干预的经济规律的趋势发展的结果。”[19]资本主义建立以后尤其强调抑制土地兼并，并注重运用经济立法的形式对其加以规制，土地法在此时开始成为经济法的重要内容。对人类而言“土地是一种综合的自然资源，经济学家有关土地的论述对分析土地法的经济理性则是不无意义的。”[20]土地具备供给上的稀缺性和用途上的不可替代性等诸多特征，它作为重要的自然资源以及经济要素必须受到经济法的规制。“经济法是国家为了克服市场失灵而制定的，调整需要由国家干预的具有全局性和社会公共性的经济关系的法律规范的总称。简言之，经济法就是调整需要由国家干预的经济关系的法律规范的总称。”[22]土地法在经济法时代最重要的特征就在于，它不再像私权神圣年代那样不受任何限制，而是被置于国家经济法制的干预之下，就此而言土地法具有了明显的经济法特征。经济法中的国家干预符合经济伦理的要求，它是经济法内含的经济伦理性的集中体现。[23]而处于经济法时代的土地法仍存在着问题。“效率是人类经济生活和活动追求的第一价值目标。一个合乎人类经济理性的经济行为或经济制度必定是有效率的经济行为和经济制度（组织），而且，经济效率越高，表明该经济行为或经济制度越合乎经济理性。”[24]经济法时代的土地法仅仅只追求效率目标，仅仅只是将土地视为可以利用的经济资源，未看到其作为自然资源和环境要素的层面。其结果常常是在土地利用效率提高的同时，地表上下的生态环境却在不断地日益恶化，最终将导致土地利用效率下降或无法利用。这是将土地法归入经济法范畴的最大不足，也是制约着人类土地法制发展的重要瓶颈。人类法制发展的进程在总体上要历经“从公私法域的分化到社会法域的衍生甚至生态法域的出现”，[25]土地法制亦不能例外。土地法在环境伦理学兴起后进入生态时代，人类土地法制也由此发生了根本性的变革。
