四、
物权法视野下物业管理领域相关法律主体之改造
（一） 业主大会及业主委员会自治能力的提升
物权法遵循私权自治的理念，赋予业主很大的自治权。
物权法第
七十五条明确规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。同时，国务院颁布的《
物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织形式、职责作出了规定。业主大会是由全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的业主自治组织，业主委员会是业主大会的执行机构。可见，依照
物权法的立法精神，业主权利的实现应建立在业主自治的基础之上，理顺物业管理领域的诸多问题，关键在于提升业主自治能力，真正发挥出业主大会和业主委员会的自治、管理、维权的职能作用。然而实践中，业主大会和业主委员会的职能没有发挥出来。尽管
物权法第
八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。但业主大会和业主委员会并没有很好地履行其职责，一旦出现上述问题，物业管理企业往往成了“冤大头”。在这样一种群体认知下，物业管理公司纵有三头六臂也很难达到业主满意，矛盾产生不可避免。
笔者认为，增强业主自治能力，政府应给予指导和支持，诚如王利明教授所言，“没有政府推动，业主自治就根本无法做起来。如果设立和召开了业主大会，很多关系就会理顺，大部分问题就会迎刃而解，否则就无法实现整个小区的有效管理。”3
物权法第
七十五条第二款规定，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。可见，
物权法已经意识到其制度设计必然要依赖政府行为的介入。因此，笔者认为国务院应考虑如何建立起切实可行的配套制度，致力于推进业主自治。
