寻求业主与物业管理企业的和谐——由物业管理纠纷案件审理现状引发的思考
房鸿雷
【全文】
业主因为物业公司服务不到位而拒缴物业费，物业公司因为业主拖欠物业费而降低服务标准。随着物业服务质量的下降，本来干净整洁的小区环境变得越来越糟糕。久而久之，物业公司因业主欠费而经营困难，业主却因为居住环境越来越差常窝着一肚子火，双方矛盾不断激化。小区本来应成为广大业主安居之所，现在却因为物业管理问题而矛盾重重。可见，能否建立起和谐的物业管理服务关系，关乎广大业主的根本利益，关乎
物权法业主的建筑物区分所有权制度的落实。为此，本文将围绕物业管理纠纷案件的审理现状展开思考，寻找业主与物业管理企业矛盾的根源，进而对构建和谐的物业管理服务关系提出自己的看法。
一、现状之一：物业案件增多凸显物业管理关系不和谐
近年来，涉及小区物业管理的案件频发且呈现急剧上升势头。这类案件主要有以下几种情形，一是因业主欠缴物业费，物业公司起诉追索物业管理费的案件；二是因物业管理服务不到位，或物业管理企业工作失职导致业主人身、财产损害，业主起诉物业公司人身、财产损害赔偿案件；三是业主委员会作为一方当事人提起诉讼的案件。1从收案情况看，第一种情形的案件占绝大多数。以笔者所在法院为例，2005年全年新收物业案件321件，2006年506件，2007年583件，而2008年上半年收案数高达502件。不仅案件绝对数量增多，而且该类案件占民事案件收案的比重也在加大，2005年至2008年上半年，物业纠纷案件占所有民商事案件收案总数的比例分别为5.57%、11%、13.95%、14.78%。2物业案件增多，固然与物业纠纷的诉前化解机制严重缺失有关，但更有力地反映出当前物业管理服务领域的矛盾日益增多，物业管理服务企业与业主在履行物业管理服务合同中存在各种各样的纠纷。业主尽管享有对其私产房屋的区分所有权，但其权利的现实享用状况令人堪忧。
二、现状之二：司法化解物业纠纷的能力相对不足
通常物业纠纷案件案情简单，涉案标的小，一般适用简易程序审理，而且不少法院将其纳入速裁范围，适用简便快捷的审判方式。但是，由于该类案件涉及广大城市居民“安居乐业”这一民生问题，且案件具有群体性，容易产生示范效应，如果法院处理不当则会激化矛盾，引起不良的反映，威胁到社会稳定。因此，如何通过审判及时妥善化解物业纠纷，进而促进当事人之间法律交往关系的和谐仍是法院面临的课题。实践表明，在这些方面司法应对能力尚有欠缺。
一是司法功能“异化”，案件审理消耗大量司法资源，却治标不治本。司法的功能在于通过化解矛盾纠纷、重新确定当事人之间的权利义务关系，同时为各类法律主体提供行动指引。然而，当前法院审理物业纠纷案件却没有很好地发挥出司法的功能与价值。例如，对物业公司起诉物业费案件而言，法院的作用仅仅是通过主持这样一次诉讼活动去督促业主履行给付义务。审结一个欠费案件，只是完成了对一户业主的收费任务而已，物业公司与业主的矛盾不能根本化解，物业欠费行为不能根治，这次物业费交了，下次可能还会拖欠。越来越多的物业欠费案件进入诉讼程序，一批案件动辄数十件、上百件，每件案件的标的额仅数百元，法院却不得不把紧张的审判资源花费在此，这无疑是一种浪费。
