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当然，物业服务者的独占地位较之自来水、管道天然气、电网经营者的独占地位还存在一些不同。最重要的不同是，虽然一个小区绝大多数情形下由一个物业服务者独占经营，这是常态的，但是，在一个具体的小区由哪一个具体的物业服务者独占经营，则是通过竞争获得的，是不确定的，并且根据合同享有的是有期限的独占经营权。这样，物业服务经营者往往需要通过在有多个具备物业服务经营资质的经营者竞标的情况下，才能获得合同期限内的独占经营权。而自来水、管道天然气、电网经营者在一个城市的独占地位，较少是采取竞标方式获得的。即使采取竞标方式获得独占经营权，由于其基础设施建设周期长、投资大，并具有空间上的独占性，往往是一旦获得，较长时期内不会退出。较之物业服务者，其竞争压力更小，独占地位更稳定。
物业服务者除了需要通过招、投标等竞争性方式获得独占经营权外，中标者还需要在形式上通过与业主订立物业服务合同，最终实现独占经营权。其合同订立的方式，因其所处的不同阶段而有所不同。在前期物业服务（业主大会成立以前的物业服务） 中，购房者与开发商订立购房合同时，其中包含物业合同的条款、公约，再由开发商与物业服务经营者订立物业服务合同。在业主大会成立以后的普通物业服务中，物业服务合同由业主委员会与物业服务者订立。[xvi] 这两种形式都与一般合同有区别：一般合同，实质上的交易双方是合同的双方；物业服务合同，作为实质上交易一方的业主，均不是形式上合同的一方。而这一特点，主要源于物业服务的“公共物品”属性。同时，这一特点也为物业服务者滥用市场支配地位并孳生大量的物业服务纠纷埋下了伏笔。
四、小区物业服务者滥用自然垄断地位的行为及其弊害
小区内的业主们选择独家物业服务者提供小区公共服务，在获得自然垄断带来规模经济效益、范围经济效益的时候，也不可避免地承受着自然垄断带来的弊害。在小区内居于垄断地位的物业服务者也不大可能放着这种市场支配地位不用，他们常常会不同程度地滥用这种市场支配地位。形形色色的物业服务纠纷，大多情形下是由物业服务者滥用自然垄断带来的市场支配行为引起的。为此，有必要在以上论证的基础上，结合大量的实际案例，提炼出物业服务者滥用自然垄断地位行为的类型，分析其弊害，为针对性的规制制度设计提供法理基础。
（一） 物业服务者的剥削性滥用行为
剥削性滥用是居于垄断地位的经营者滥用其市场支配地位行为的类型之一。剥削性滥用是指具有市场支配地位的经营者利用其市场支配地位实施的、以获取超额利润为直接目的的市场行为。剥削性滥用最主要的特征在于行为的直接目的和主要效果是获取超额利润。剥削性滥用行为在物业服务中的表现主要是超高收取物业费和捆绑销售。
1. 超高收取物业费
超高收取物业费是剥削性滥用行为中的垄断高价行为在物业服务收费中的体现。其行为表现很直观，就是将业主每平方米建筑面积每月的物业服务费标准定得过高。何谓“过高”？ 从反垄断法理论看来，如果该价格导致长期、稳定地超过下列利润率，即为过高定价： （1） （本地） 社会平均利润率； （2） （本地） 同行业平均利润率； （3） 根据成本测算的合理利润率。超高收取物业费，在剥削性滥用中属于垄断高价的范畴。垄断高价是指具有市场支配地位的经营者，利用其市场支配地位，以远高于社会平均利润率的幅度确定其销售价格销售商品和提供服务的行为。[xvii]
小区物业服务者超高收取物业费之所以成为可能，一方面源于其独占地位，另一方面源于业主对小区物业服务需求的价格弹性很弱。维持业主的正常生活，水、电、气、公共安全、垃圾清运等，须臾不可离。只要价格没有超过大多数业主可承受的范围，业主们一般不会因此而大幅度地减少对公共服务的需求。物业服务者也正是抓住这一特点，将价格定得尽可能的高，只要不超过大多数业主可以承受的上限。此外，小区物业服务的价格没有很强的可比性，其服务质量、成本结构等要受众多因素的影响，而业主大多缺乏该方面的专业知识，更重要的是缺乏足够的相关信息。在诸多方面信息不对称的叠加作用下，业主除了依据自身的需求和购买力外，没有足够的客观依据与物业服务者谈判。虽然致超高收取物业费的因素还有信息对称等因素，但如果失去了独占经营地位的支撑，其他相关因素也会失去相应的作用。因此，超高收取物业费的行为，是物业服务者剥削性滥用行为的表现。
2. 物业服务捆绑收费
小区物业服务中，服务者还常在收取基准物业服务费的同时，一并收取名目繁多的其他费用，如高压水泵费、高层电梯维护费、消防设施费、绿化更新改造费等。这些费用，有的有其合理性，如消防设施费；有的只对部分业主有合理性，如高压水泵费、高层电梯维护费等；有的本来就应当包括在基准物业服务费中，如绿化更新改造费。在滥用行为中，则是鱼目混珠、瞒天过海，一并向所有业主收取。有的物业服务者还将代收的市政水、电、气、热费用也与物业费“捆绑”。如此“捆绑”后，他们动辄以断水、断电威胁拒交物业费的业主。[xviii]
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