四、教训及启示
由于债务人经营活动已全部停止，并已通过法律程序进行了最后的财产追索；担保单位已被依法注销，且无任何财产可执行；法院已依法终结执行，该笔垫款已收回无望。
防范此类案件，应当做到：
1．严格信贷审批权限管理及严格执行审批内容。
2．严格执行贷款三查制度，注重贷前调查和贷时审查，保证贷后检查监督的质量，对贷款的用途和流向要严格监控，建立和落实信贷人员的岗位责任制和激励制度，奖功罚过。
3．注重贷款担保的全面审查，降低或减少保证形式的担保贷款，增加抵押、质押贷款的权重，并加强对保证人的形式和实质的全面审查。在法律法规不能有效的制约债务人逃废银行债务的时候，对保证人的财产状况、业务业绩、能力和信誉等要调查清楚，监控到位，从而降低贷款风险，保障银行合法权益，提高银行经营效益，促进银行稳健发展。
35．某银行与某市某房地产开发公司贷款纠纷案
一、案情介绍
（一）借款人的基本情况 。
某市某房地产公司成立于一九九二年五月，是一家集体企业，注册地址位于某市某镇，注册资本为人民币五十五万元，法人代表叶某，主要经营土地开发及商品房。该公司成立初期，正值我国房地产投资热潮，当时经某市政府和国土局同意，成立罗江围开发区进行房地产开发，由于经营不善及经济环境影响，该公司已停止运作多年，人员全部解散，没有发现任何剩余财产。
（二）在某银行某分行的借款情况及追收情况
94年8月1日某市某房地产公司向某分行贷款1990万元人民币，后来由于资金不足，继续增加贷款金额至2720万元人民币，后由该公司提供自有的位于某市某镇连南罗江围的土地（面积：198,987、6平方米，评估价格：单价359元/平方米、总值7144万元—评估价格来源于某市地价评估事务所2000年10月25日出具的该块土地估价报告）作为贷款抵押物，已在某市国土局办理了土地抵押登记手续，抵押登记期限到2003年10月20日止。而贷款到期后某房地产公司近几年均没有营业收入，从96年初起已无力支付贷款利息，当时为了降低某银行某分行不良贷款及延续抵押土地的抵押登记期限，只能为其办理借新还旧手续，自1994年8月1日至2001年10月20日期间一共为其办理了6次借新还旧。至2001年10月20日贷款余额共为人民币3840万元。
某市某房地产开发公司不能偿还到期债务，某分行于2002年4月诉诸法律，某市中级人民法院判决某银行某分行胜诉，并于2002年8月22日立案对借款人强制执行，执行过程中，将被执行人某市某房地产开发公司位于某市某镇连南罗江围的土地使用权198,987.4平方米的抵押物以人民币4020万元（未扣除有关过户等费用）抵给某银行某分行以清偿部分债务(其中抵本金36,153,875.74元、抵利息3,208,280.25元)，以清偿部分债务后剩余的贷款余额人民币2,246,124.26元及利息8,714,581.17元，因借款人无可执行财产（经详细调查该公司全部的财产均为土地，并已抵押给某银行某分行），被法院裁定终结执行。
二、法院审判要旨
法院审理认为：某分行是具有金融业务经营权的银行金融机构，其与某市某房地产开发公司所签订的借款合同及续期合同是双方当事人真实的意思表示，而且没有违法有关法律法规，应该确认其合法有效；某银行某分行已经依合同约定将3840万元贷款支付给某市某房地产开发公司，某市某房地产开发公司在借款期届满后没有依约完全履行还本付息的义务，尚欠本金3840万元及10093240.74元利息(暂计至2002年4月17日)未支付，某市某房地产开发公司的行为属违约，根据《
借款合同条例》第
十六条：“借款方不按期偿还借款，贷款方有权限期追回贷款，并按银行的规定加收罚息”的规定，某市某房地产开发公司应偿还贷款本金及法定利息外，还应支付相应的罚息给某银行某分行方，罚息的计算应按中国人民银行规定的计收；某市某房地产开发公司承诺以其自有的土地使用权为3840万元贷款作抵押担保，双方所签订的抵押担保合同也是双方当事人真实的意思表示，且该房产已经到有关部门办理了抵押登记，该抵押担保合法有效。根据《
中华人民共和国担保法》第
三十三条：“债务人不履行债务时，债权人有权依照本规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”规定，某银行某分行对某市某房地产开发公司在本案中所提供的抵押物享有优先受偿权。另外某银行某分行与某市某房地产开发公司在借款合同还约定由某市某房地产开发公司承担律师费，该约定合法，因此某分行为实现本案的债权而支出的193560元律师费也应由某市某房地产开发公司负担，法院支持了某分行所提的诉讼请求判决某分行胜诉。
三、评析
该公司成立初期，正值我国房地产投资热潮，当时经某市政府和国土局同意，成立罗江围开发区进行房地产开发。由于自有资金缺乏，该公司先后向某银行某分行贷款人民币2720万元并全部用于该开发区的征地，三通一平及缴纳有关税费等。正当该开发区办妥有关征地手续及土地开发，准备大展拳脚的时候，刚好遇上国家实施宏观调控，银行紧缩银根，房地产开发热潮急剧降温。在此情形下，该公司再融资发生困难，依靠其手头的剩余资金根本无法上马规模较大的房产项目，原来打算引入合作伙伴注入新资金的方案由于各方面的原因也没有成功，资金的缺乏最终导致开发工作完全停顿。近几年该公司一直处于停业状态，没有经营收入，无法偿还某银行某分行贷款本息，该公司从96年初起已没有以现金的形式支付过某银行某分行贷款利息。由于借款人不能偿还到期债务，某银行某分行诉诸法律，
因借款人某市某房地产开发公司已停止运作多年，人员全部解散，再没有财产可供执行，不具备执行的条件，某市中级人民法院裁定终结执行。
四、教训及启示
1．在贷款不能及时收回，且本息金额增加的情况下，要求借款人增加贷款抵押物，并办理抵押登记手续；或者要求借款人提供有较强清偿能力的担保公司负连带担保责任，从而降低贷款风险。
该公司近几年均没有营业收入，从96年初起已无力支付贷款利息，往后几年应计收的贷款利息均只能以增贷收息和以物抵债的形式来收回（在96年12月26日和97年10月31日增贷收息两次金额合计1120万元人民币，98年12月末办理了一次以物抵息，抵债金额为494万元人民币）。由于实行了两次增贷收息，使该公司在某银行某分行的贷款余额由初期的2720万元增加到以物抵债前的3840万元人民币，但该公司起初抵押给某银行某分行的土地的面积仅有127,243.65平方米，贷款抵押率明显过高，难以保障贷款的安全。为了保存某银行某分行的信贷资产，积极和该公司协商要求增加贷款抵押物，经过多方努力，终于使某市某房地产公司同意将其剩下的面积为71,743.95平方米的未抵押土地也抵押给某银行某分行，并于2000年10月25日在某市国土局办理了抵押登记手续，从而降低了某银行某分行的贷款风险。
2．在借款人经多次借新还旧不能偿还到期债务后，诉诸法律使抵押物依法抵给银行以清偿部分债务，降低了银行的信贷资产损失 。
针对该笔贷款形成损失的原因，对于银行而言，防范此类案件，银行应当做到：
1．坚持作好贷款三查工作，在发放贷款前，认真作好贷前调查工作，确保银行贷款能投放到有经济效益，能预期收回贷款本息的企业。
2．增强风险防范意识，关注市场变化及信息反馈，当借款企业有危及到偿还银行贷款的情况时，银行应及时采取防范措施。
3．银行应当做到对贷款的贷后跟踪管理、检查工作。
36．某银行与××太平电子螺丝有限公司贷款纠纷案
一、案情介绍
某市××电子螺丝有限公司是某市××实业总公司和香港××塑胶五金厂合资经营的企业，公司于1990年12月12日经某市外经委批准成立，公司设在某市××镇镇口管理区，主营生产电子螺丝，产品全部外销。
1992年4月，某市××太平电子螺丝有限公司以购买大批原材料，扩大生产规模为由，向某银行某分行申请贷款300万港币，以机器设备作为抵押，同时某市××永安贸易公司提供保证担保。某银行某分行于1992年4月21日向某市××太平电子螺丝有限公司发放贷款300万港币，贷款期限1年，贷款合同编号是DDBL920××。
