由于借款单位已丧失还款能力，担保单位也没有能力履行代偿，以致这笔借款本金1000000.00元无法收回。
三、评析
2000年3月，某市工商银行向法院申请××工业公司破产，法院受理进入破产程序。××工业公司基于全面的考虑，向市政府和法院陈述破产的不良后果，其中重点是“××花园”将引发的问题。“××花园”由××工业公司开发和管理，已售出2300多户，如果××工业公司破产，该2300户的水电供应和小区管理会终止运作，数千人的生活将陷于混乱。还有是“××花园”的土地被用于抵押贷款，造成土地使用权与房屋产权的分离，2300户主交款后至今不能办理产权证，如果××工业公司破产，这些业主将追讨无门，必定引起社会矛盾。因此××工业公司是否破产，不仅是个经济问题，而且更会牵涉社会问题。法院最终判决不同意××工业公司破产。
四、教训及启示
1．该案中“××花园”的土地被用于抵押贷款，造成土地使用权与房屋产权的分离，2300户主交款后至今不能办理产权证，是造成本案的根本性原因。商业银行在发放贷款之前，应当调查清楚借款企业的财务状况极其它经营状况，银行应对借款企业的整体状况有详细的了解和把握，避免把贷款投放到有自身有复杂纠纷的企业，因为涉及复杂纠纷的企业，其不可测因素太多，贷款所隐含的风险相对就比较大。
2．房地产抵押：土地使用权和地上建筑物及其其他附着物同时抵押的原则。
根据房产、地产所有权主体相统一的原则，在涉及房产或者土地抵押时，应当同时抵押。对于这个问题，我国现行已经有诸多法律有明确的规定。诸如，《
中华人民共和国担保法》第
36条规定：“以依法取得的国有土地上的房产抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”“以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。”“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。《
中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第
33条规定：“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物同时抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押”。
土地使用权设定抵押后，新建建筑物怎么办呢？《
中华人民共和国担保法》第
55条第一款规定：“城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”。
3．房地产抵押权的实现。
根据《
担保法》和《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《
城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产，对处分抵押财产所得，抵押权人有权优先受偿：（1）债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的。（2）抵押人死亡、或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的，或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的。（3）抵押人被依法宣告破产或者解散的。（4）抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的。（5）抵押合同约定的其他情况。凡有上列情况之一的，经抵押当事人协商，可以通过拍卖、变卖等方式处分抵押房地产。协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押权人处分抵押房地产时，应当事先通知抵押人。抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或者承租人。在同等条件下，共有人或者承租人依法享有优先购买权。
同一房地产上设有两个以上抵押时，以抵押登记的先后顺序受偿。
以划拨方式取得的土地所有权连同土地上的建筑物设定的房地产抵押进行处分时，应当从所分得的价款中缴纳相当于应当缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人即可优先受偿。法律、法规有其他规定的，依照其他规定。
对于处分抵押房地产所得金额，依照下列顺序分配：（1）支付处分抵押房地产的费用。（2）扣除抵押房地产应当缴纳的税款。（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金。（4）偿还由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害。（5）剩余金额交还抵押人。对于处分抵押房地产金额不足以支付债权、违约金损害赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索未足清偿部分。
因处分抵押财产而取得的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。
4．关于划拨土地使用权抵押问题。
划拨土地使用权是指土地使用者通过行政方式依法无偿取得的土地使用权。《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第
44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第
45条规定的除外，不得转让、出租、抵押”。该条例第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（1）土地使用者为公司、企业其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证的；（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明的；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
《
担保法》第
56条规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权”。
5．有关集体土地使用权抵押问题。
根据《
担保法》的规定，对于集体土地使用权的抵押，限于以下两种情况：一是抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒滩、荒丘、荒沟等荒地的土地使用权；二是乡（镇）、村企业的土地使用权，并且该土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。
此外，以承包的荒地土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村的企业厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。
19．某银行与××制衣厂抵押贷款纠纷案
一、案情介绍
××制衣厂于1993年由某市某区某经济发展总公司和××柏谦贸易公司合作成立的公司，注册资本为港币830万，主要是生产、加工、销售自产的各式服装。该公司自1996年至1997年期间在某银行某分行贷款，具体如下：（1）合同编号为《外9600××》，合同金额为美元12万，以该公司的生产设备作抵押，期限由1996年12月至1997年12月。（2）合同编号为《外9600××》，合同金额为美元11万，以该公司的生产设备作抵押，期限由1996年12月至1997年12月。（3）合同编号为《外9700××》合同金额为港币80万，以该公司的生产设备作抵押，期限由1997年5月至1997年11月。（4）合同编号为《外970××》合同金额为人民币23万，以该公司的生产设备作抵押，期限由1997年2月至1997年5月。由于该公司经营不善，无法按期归还银行贷款
