从历史上看，典实始于一种特殊的买卖行为，即附买回条件的买卖。《后汉书•刘虞传》有“虞所赍赏，典当胡夷”的记载。北齐时规定：“贴卖者，贴荒田七年，熟田五年，钱还地还，依令听许。”(《通典》卷二《田制下》引齐宋孝王“关东风俗传”) 也就是说，卖方可以向买方转让一定年限的土地占有、使用、收益之权，而仅保留以原价赎回土地的权利。唐代前期实行均田制，法律严禁买卖口分田，同时也禁止以土地“贴赁及质”，于是典的制度开始发展起来。均田制废除后，唐宪宗元和八年（813年）十二月敕令：“应赐王公、公主、百官等庄宅、碾硙、店铺、车坊、园林等，一任贴典货卖，其所缘税役，便令府县收管。”(《旧唐书》卷十五《宪宗本纪下》) 从此法律明确承认典贴行为合法，典成为一项独立的法律制度。宋元明清时期更趋完善。
就典制的内容而言，其特征是：其一，典的标的物，主要限于田宅及其附属物，法律一般禁止以人出典。如《大清律例》卷十《户律》“典雇妻女”条规定：“凡将妻妾受财，典雇与人为妻妾者，杖八十；典雇女者，杖六十。”其二，作为典物的不动产必须转移占有，称之“过割”。与此相应，典卖的手续也日趋完备，一般适用买卖的程序。如宋元时期法律要求典卖田宅必须先问亲邻，然后向官府申请立谍，再立契交税，最后“过割”即交付标的物。其三，由于早期法律并无典期规定，民间典契往往仅注明“钱到即赎”，以致回赎期无限，有“一典千年活”之说。故清嘉庆六年（1801年）修订的《户部则例》规定：“活契典当年限不得超过十年，违者治罪。”但“民人契典旗地，回赎期限以二十年为断”。在此之前，为清理典卖不明之产，乾隆十八年（1753年）定例：“凡自乾隆十八定例以前，典卖契载不明之产，如在三十年以内，契无‘绝产’字样者，听其照例，分别找赎。若远在三十年以外，契内虽无绝卖字样，但未注明回赎者，即以绝产论，概不许找赎。”其四，在典的关系中，作为权利人的典主享有依法占有、使用、收益典物的权利，同时承担妥善保管典物的义务。而作为出典人的业主，则享有获取典价并到期回赎之权。同时，与宋代法律规定出典人到期无力回赎时典主依法取得所有权不同，清代则规定在相同情况下，出典人享有找贴权。《大清律例》卷九《户律•田宅》“典买田宅”条例规定：“若卖主无力回赎，许凭中公估，找贴一次，另立绝卖契纸。若买主不愿找贴，听其别卖归还原价。”
近代以来，随着西方民法的理念和制度体系的引入，中国古代法上的典制得到继承并被规定为一种用益物权，即典权。所谓典权，就是支付典价而占有他人出典的不动产并使用收益的权利。我国现行民法虽无典权之规定，但司法实践中一直承认房屋的典当关系。特别是
最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》（1984年9月8日）第
58条关于“典期届满逾期10年或典契未载明期限经过30年未赎者，原则上应视为绝卖”的规定，显系受到传统法律典制的影响。但令人遗憾的是，目前公布的《
物权法（草案）》却将以前草案中试图规定的典权制度取消了，其理由是“我国传统的典权制度已经消失，目前开办的典当行实际上办理的是‘当’动产的业务，并未办理‘典’不动产的业务。”[12]的确，新中国成立以后，由于实行绝对的公有制和计划经济体制，社会生活中的典权纠纷到20世纪80年代已经完全消失。但是，随着社会主义市场经济的发展与城市房屋私有化的进程，公民为了投资兴业而以房屋出典就不是不可能的。即使是土地，虽然属于国家或集体所有，但国有土地使用权却可以设典；农村的土地承包经营权只要法律允许，也可以设典。因此，在我国即将制定的《
物权法》中规定典权制度，不仅是保留我国民法中国特色的需要，而且也为民事主体在市场经济活动中提供了更多的融资渠道，使其有了更多的选择余地。基于此，我们认为《
物权法》应当规定典权制度。
