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一、 物权客体：动产与不动产的区分
物权的客体是物，又称财产。将物区分为动产和不动产，是现代民法上对物进行的最重要和最基本的分类。对于现代民法物权制度而言，动产与不动产的分类直接决定了物权变动和公示的不同方式。也就是说，凡物权变动采用登记或交付生效要件主义的立法，不动产物权的变动和公示均以登记为生效要件及公示方法，动产物权则以交付（转移占有）为生效要件及公示方法。所谓动产，是指能够移动并且移动了也不改变其性质、形状的物；不动产是指不能移动或者一旦移动就将改变其性质和形状的物。据此，我国现行民法规定，所谓“不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。……动产是指不动产以外的物。” 可见，动产与不动产的区分主要在于是否具有位置上的可移动性。
中国古代法虽然没有形成动产、不动产的明确概念，但存在着类似的划分，这就是将财产分为田宅和财物。在古代法律文献中，财物又称财或物，包括牲畜、奴婢、植物、矿物以及其他财产等等，大体相当于动产；而田宅又称产、业或产业，主要指土地和土地上的定着物，如房屋（宅）、碾磨、农作物、林木等，相当于不动产。这种区分标准，也在于是否具有物理上的可移动性。如《宋刑统》卷十三《户婚律》“妄认公私田若盗贸卖”条疏议云：“《贼盗律》云，阑圈之属须绝离常处，器物之属须移徙其地。……地既不离常处，理与财物有殊”。《大清律》辑注在解释《大清律》卷九《户律》“私借官车船”条中 “雇赁”一词的含义时也说：“车船可以行使，故曰雇。店宅、碾磨不动之物，就其处以用之，故曰赁。”动产所有人，称为物主或财主，而不动产所有人，则称为业主、田主、地主、房主等。中国古代法区分田宅与财物的意义在于：首先，对田宅重视的是使用、收益，因而田宅上的物权种类多而且效力强，对财物则主要是保护其存在，其上的物权种类少。其次，田宅尤其是土地不仅是财产的重要组成部分，而且是国家税收的主要来源，在古代社会经济、政治生活中具有特殊重要的地位，故其买卖典押应当立契，并交付标的物（过割），而动产的经济价值相对不太重要，故其买卖、出质原则上不需立契，法律只是对一些特殊动产物权的设立要求立契，如奴婢、马牛的买卖。[1](p.70)由此可见，动产与不动产的划分只是古代人对社会生活实践经验的总结，并不因民族和法律文化传统的不同而有不同。
二、 土地所有权
土地作为一项不动产，是人类生存和发展的基础。诚如马克思所说：“土地是我们的一切，是我们生存的首要条件。”[2](p.609)因此，确认和调整土地所有权的归属，就是物权法制的重要内容之一。而土地所有权是土地所有制关系的法律表现形式。在当代中国，由于实行土地公有制，因而法律规定土地一律属于国家或集体所有，任何单位和个人不得拥有土地的所有权。中国古代一直处于以农业文明为主的自然经济社会，土地所有权问题更是其物权法律制度的核心，在国家和社会生活中居于头等重要的地位。同当代中国的土地所有权制度比较，中国古代法中的土地所有权明显具有以下几个特点：
第一，从权利主体角度来看，中国古代曾长期存在土地国有与土地私有的并存状态。尽管我国史学界对我国古代是否存在土地私有权尚有争论，马克思也曾认为，东方社会“一切现象的基础是不存在土地私有制，这甚至是了解东方天国的一把真正的钥匙。”[3](p.256)但是，如果我们从中国古代土地制度的实际出发，就会发现，古代土地所有权制度经历了一个从土地国有至土地国有与私有长期并存的发展过程。具体来说，夏商周三代的土地制度是建立于井田制基础上的土地国有制，国王拥有对全国土地的最高所有权。所谓“溥天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。”(《诗经•小雅•北山》) “尺地，莫非其有也；一民，莫非其臣也。”（《孟子•公孙丑上》）在这种土地国有制下，任何个人（包括诸侯贵族）不得拥有土地所有权，法律也禁止土地的买卖。但是，西周中期以后，随着社会生产力的发展和周天子权威的丧失，土地私有制开始逐步发展起来。诸侯贵族之间发生了以封地作为抵押、交换、赔偿、租赁标的的一系列新的民事关系。《周礼•地官•小司徒》载：“地讼以图正之。”郑玄注云：“地讼，争疆界者。图，谓邦国本图。”与此同时，人们产生了“封略之内，何非君土”（《左传•昭公七年》）的私有观念。这些都是土地所有制由国有向私有过渡的一种反映。最终，鲁国于公元前594年率先实行“初税亩”，从法律上承认了土地私有权而一律征税。秦国进一步“用商鞅之法，改帝王之制，除井田，民得买卖。”（《汉书》卷二十四《食货志上》引董仲舒语）更加彻底地废除了井田制度，古老的“田里不鬻”原则被打破了，土地可以自由买卖。当然，秦汉以后在土地私有权得以确立的同时，仍然存在着土地的国家所有权。例如，汉代一切荒地、山泽、草地、无主土地、无人认耕之地，统称为“公田”。公田实行“授假”制度，即分配或出租给百姓耕种。从北魏至唐中期实行的均田制，也是以土地国有为前提的。因此，秦汉以后在法律上一直存在着“公田”（官田）与“私田”（民田）的划分，土地国有与私有长期并存，土地所有权呈现出复杂的态势。
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