物权法若干条文评释（预备性论文）
戴兴利
【关键词】
物权法
【全文】
【条文】
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
【评释】
本条是关于预告登记的规定。所谓预告登记，是为保障某项债权请求权在将来实现的可能性，而对不动产物权变动所作的限制性登记。其意义在于：
第一，不动产物权预告登记制度，实质上赋予一项债权请求权以物权性质，即“债权的物权化”，同是债权物权化制度的还有人们熟知的“买卖不破租赁”。所谓债权的物权化，是对债权“相对性”——仅特定债权人得向特定债务人请求给付的法律关系——的一种击破，从而赋予债权得对抗一般不特定人的绝对效力。纳入预告登记的债权请求权，排斥与该项请求权内容相同的对不动产物权变动请求权的实现效力。以此确保纳入预告登记的债权请求权所期待的法律效果。
第二，不动产物权预告登记制度据以实现保护债权请求权的方式，乃是对物权人的“处分权”进行限制。例如，A与B订立买卖房屋的协议，约定房屋登记将于一段时间内进行，由于房价高升，A又与C签订合同将房屋出卖于C，并进行了登记。那么，对于B而言，请求房屋登记已属嗣后法律不能，而只能针对A请求违约救济。但是，如果B在此前进行了房屋预告登记，则A在此后对房屋进行的处分行为将不发生物权变动的效力。这里应当注意的是：1.债权行为如果没有自身瑕疵的话，是有效的。如A与C嗣后签订的买卖合同。2.对物权处分的限制，不限于所有权处分，还包括用益物权和担保物权。
第三，关于预告登记的依据，应当是关于变动不动产物权的协议。该项协议应当是依法生效的协议，但是协议中所载明的关于不动产物权变动的请求权是否必须生效呢？换言之，债权请求权是否可以附设条件或者期限呢？ 如果考察预告登记的目的，则同是面向将来的请求权的实现力，似乎请求权附设条件或期限不会对预告登记产生影响。但是，个人以为，附设条件的请求权能否生效具有太大的不确定性，预告登记制度已是对物权人在法律范围内自由行使处分权的一种限制，而如果把基础建立在尚不确定的请求权上，实过苛刻。物权人在法律的范围内对物权进行自由处分，是市场创造力的重要根源，也是社会秩序的基础。所以对它进行限制应当慎之又慎。
