分层地上权与普通地上权同样是地上权，其区别在于，设定普通地上权时，地上权的客体与该设定面积内的土地所有权相同；但是，如果设定者为分层地上权时，于设定面积内，其地表上下所及效力的范围，不是该面积内的土地所有权的全部，而仅为其中一空间部分[11]。数个分层地上权人之间在互不影响的前提下，各得其所，大大提高了土地的利用率，满足了现实的需要。因此，我国《
物权法》在建立科学的地上权体系前提下，确认分层地上权的是十分必要的，其必要性体现在以下方面：
第一，扩大土地利用范围，适应社会发展需要。人类生活不能脱离土地，然而土地有不可增性，近代以来的人口又不断增加，土地使用的需求日益迫切。同时，建筑科技不断进步，使得土地的立体空间向上向下的扩大利用不仅有可能而且有实益，有独立规定之必要。因此，土地的利用由传统的平面垂直利用逐渐转向立体空间利用发展，影响到土地物权的，形成了立体物权演进的趋势，分层地上权应运而生。实际上，我国民国时期就曾经出现了大量的分层地上权民事习惯，如江西省关于水塘利用的水面、水底和水中的三分法和山西省在农田中开煤矿等[12]，都涉及分层地上权的问题。
第二，确定原有普通地上权和分层地上权的合理界限，避免权利界限不清晰。在传统的普通地上权观念和现代的分层地上权之间，必须界定合理的界限，防止两种权利界限不清而发生冲突。应当看到的是，当今社会分层地上权的存在和设定已经是不可避免的，如果不解决这个问题，就必然发生冲突。确认分层地上权，就可以界定好两个权利的界限，防止冲突的发生。我们认为，土地表面的分层必须满足普通地上权的安全和利用需要，下层地上权的垂直高度依据权利人需要和地质安全由相关部门确定。
第三，确认分层地上权，对于解决实际纠纷具有重要意义。既然土地的分层利用已经是不可避免的，那么，在现实生活中，分层地上权的设置就带来了一系列的问题，发生不同的纠纷。确认分层地上权，有利于解决实践中遇到的土地分层利用的纠纷，稳定社会秩序。《美国法学会侵权法重述》（第二次）第三十九章支撑土地之利益将分层地上权之间的关系分为侧面支撑和地下支撑。所谓侧面支撑，是指支撑土地与被支撑土地系于垂直平面而区分的情况，所谓地下支撑，是指被支撑土地位于支撑土地正上方的情况，大多适用于矿产转让于他人，保留表面土地权力的情况。侧面支撑与地下支撑方式的不同，主要体现在侧面支撑土地下矿产的开发也可能导致被支撑土地地陷（第818条）。我们认为，可以用相邻关系作为处理冲突的基本原则，允许分层地上权人之间约定地役权，分层地上权的侵权纠纷适用无过错责任原则。
分层地上权具有以下法律特征：
第一，分层地上权的性质是用益物权。分层地上权的性质属于用益物权，是用益物权中地上权体系中的一种。分层地上权不是土地之上下空间的所有权，而是在他人所有的土地的上下空间设立的用益物权。
第二，分层地上权是在土地的地上或者地下的空间中设定的用益物权。地上权的客体是他人所有的土地，在他人的土地之上设立建设用地使用权、宅基地使用权，设定的都是地上权。但是，普通的地上权设置在土地的地表，尽管按照传统民法的理解，土地的权利包括地上权的权利的纵向范围，上至大气层，下至地心，但是，在科技发展的当今时代，这种观念已经被打破，在土地的上空和地下，还可以建立地上权。因此，分层地上权的客体是不同水平分层的土地，根据登记确定。
第三，分层地上权的是可以与普通地上权在地域上重合的他物权。分层地上权可以与普通地上权在地域上重合，那就是，在一个他人的土地上设立了普通地上权之后，还可以在该地上权的上下再设定分层地上权。技术条件和安全允许的情况，可以设立多重分层地下权。设置的这些地上权相互之间并不冲突，只要界定好它们之间的垂直空间的距离就不会发生权利的冲突，这并不违反“一物一权”的基本原则，而是对这一原则的更深刻诠释。当然，在土地所有权之上，也可以不设置普通地上权而直接设定分层地上权，而由所有人保留地表的使用。
四、特许物权的地位与体例安排
