|
二、法国旧法
法国旧法（ancien droit）继续采用了原来的习惯做法，不动产的转让以及抵押权的设定都是秘密进行的，这样抵押权的秘密性就称为旧法中不动产制度的主要缺陷。 同时，基于公证书享有的抵押权可以享有一般抵押权，这就意味着抵押权可以存在于债务人现存的甚至包括将来的全部不动产上。如果说原本处于秘密状态的抵押权已经对第三人构成了风险，那么一般抵押权的存在更是使第三人的风险雪上加霜。 不过，在以下两个地区属于例外，一是在弗郎德勒（Flandre）、阿尔多瓦（Artois）、部分庇卡底（Picardie）地区以及法兰西岛（Ile de France）地区，人们的习惯作法是对不动产的转让要在登记簿中进行登录，这可以使领主了解不动产的转让情况以及不动产所征收的租金情况。二是布列塔尼地区（Bretagne）地区，人们的习惯作法是，先进行公告，而后在登记簿进行登录，通过这种途径使人们知悉不动产的变动情况。柯尔柏（J. B. Colbert）是法国重商主义的鼓吹者，他深知公示具有保证交易安全的功能，在1673年他试图通过政府法令强制性地规定在整个法兰西实行登记制度，但是由于土地所有者认为在登记上所花费的开支对他们的土地毫无意义，柯尔柏的努力最终在不动产所有者的抵制下遭到了失败。
不过应该补充说明的是，由于法国古代立法中这样一个特殊的观念，即为了维护家庭成员和继承人的利益，应尽量限制财产的所有权人通过生前赠与处分他的财产，因此法国旧法在罗马法的影响下，对于赠与行为继续沿用了登记制度（l’institution de l’insinuation），即：达到一定数值的赠与，无论是动产还是不动产，都必须在法院的书记室办理登记。只有赠与行为在法院书记室的登记簿中进行登记以后，受赠人才能成为所有权人，这个程序实际上发挥了登记的作用。和罗马法一样，登记是赠与有效的一个条件，如果不符合这个程序就会导致赠与无效，登记的首要作用在于保护家庭成员的利益。
三、法国大革命时期的法律
法国大革命时期颁布的两个对建立不动产公示制度至关重要的法律。一个是法兰西共和国3年樯月9日（法兰西共和历3年10月9日）法律，该法律建立了抵押权的公示制度，但是该法律把不动产转让的公示置于法律的规制之外，这是该法律的一个重要缺陷。根据该法的制度设计，不动产公示机关所提供的信息无疑的很不完善的，即使对抵押权本身而言也无法满足当事人的需要，对于抵押权人而言，他不仅要知道某一宗不动产上是否已经设立了抵押权，自己的抵押权处于什么顺位，而且还要知道抵押权的设定人是否就是抵押不动产的所有权人。将不动产转让排除在公示制度之外，无疑使交易当事人以及第三人所获取的信息只能是支离破碎的信息，而依据这些信息试图维护交易的安全是难以达到的，可以说，这个时期的抵押权公示制度尚不完善。
比较完善的不动产公示制度开始于法国督政府制定的法兰西共和国7年雾月11日（法兰西共和历7年2月11日）法律。 雾月法律不仅规定了抵押权的公示制度，而且规定了不动产转让的公示制度。可以说，雾月法律在法国历史第一次建立了比较完善的不动产公示制度。根据该法律，法国的每一个行政区都要建立抵押登记机关（conservation de hythèques），并设立了两种不同的登记册，一个是副本登记簿（registre des transcriptions），用来登记不动产的转让以及可抵押物权之设定；另一个登记簿就是登录登记簿（le registre des inscription），用来登记抵押权和优先权。这两个登记簿的区别就在于，前者对不动产存续期间的所有行为都进行登记，而后者只对优先权和抵押权进行登记。 雾月法律第26条规定，物权转让行为以及可抵押物权都应当办理登记，具体由不动产所在地行政区的抵押登记机关办理。对于已经与出卖人订立契约并依法办理了公示的第三人，未经登记的物权不能产生对抗效力。也就是说，对于欠缺公示的制裁就是使物权的转让和设定不能对抗第三人。据此我们可以得知，如果有两个抵押权人，那么谁先登记谁的权利就优先；假如抵押权成立在先，但没有办理登记，而抵押不动产的买受人先于抵押权人办理的所有权转移登记，那么抵押权就不能对抗买受人。雾月法律将登记的效力限制于对第三人的对抗效力，就当事人之间而言，登记与否对契约的效力不生影响。
|
