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关于物权公示是否包括物权享有（准确地说是物权设定）的公示的问题，就物权公示制度的历史发展来看，现代不动产登记制度起源于不动产抵押权登记制度。抵押权登记显为物权设立公示而非物权变动公示：在这里，物权的设定与狭义的物权变动是不同的。物权变动指既存之物权发生让与，而物权的设定则指在物上设置新的物权，包括所有权的设立（取得）以及用益物权和担保物权的设立。既然物权公示的目的在于使第三人知晓物上权利的设定情形，而无论物上的权利是首次设定（所有权因原始取得而设定、他物权的设定），或是因变动而发生权属变化（所有权或者他物权的转移），均属第三人有必要知晓的范围，所以，物权公示当然包括物权设立的公示。与物权变动公示一样，物权设立的公示一方面为设立物权的法律行为（例如，如采物权行为理论，设定质权的交付行为等被视为物权行为）或者事实行为（例如，如不采物权行为理论，设定质权的交付行为等被视为事实行为）的公示，同时也为物权设立事实或者结果（权属状况）的公示，但仍与物权变动的公示相同，应视为物权设立结果（权利）的公示。
至于物权公示是否包括物权消灭的公示的问题，其常常被理论阐述所忽略。这是因为，依据常识，物权的消灭，无论是法律上的消灭（让与物权或者抛弃物权）还是事实上的消灭（物权标的物的损毁），大可不必非让外人知晓不可。就法律上的消灭而言，让与物权之所以需要交付或者登记，是因为物权发生了变动而不是因为物权与原物权人之脱离，而物权的抛弃本身通常却是不需要交付或者登记的；而就事实上的消灭而言，物权标的物无论被物权人自己损毁或者被他人损毁，如果说不经公诸于世就不能发生物权消灭的效果，那是无论如何也说不过去的（标的物不存在，物权当然消灭）。但上述情形仅适用于动产（从物权消灭的角度而言，动产物权的处分包括动产本身的抛弃或者损毁，完全无须公诸于世）。但在不动产情况则可能两样：由于具有完全对抗力的不动产物权的产生系于公示（登记），所以，至少在某些情形（如不动产所有权的放弃或者抛弃等），如果不进行登记，不动产物权的消灭是不可能发生的。对之，德国民法有严格的规定。对于无负担的不动产物权的废止，《德国民法典》第876条规定：“为废止一项土地上的物权，如法律没有其他的规定，则必须有权利放弃人放弃其权利的意思表示，以及该权利在不动产登记簿上的涂销登记。该意思表示必须向不动产登记局和因此放弃行为而受利益者表达之。”对于有负担的不动产物权的废止，该法典第876条规定：“如一项土地上的物权负担有第三人的权利而废止该有负担的物权时，必须有该第三人的同意。如要废止的权利存在于他人所有的土地上，而该土地上还存在着第三人的权利，则还应征得该第三人的同意，但该第三人的权利与该权利的废止无关系者除外。第三人的同意应向不动产登记局和因该放弃受利益者表达之；该同意不可撤销。”而对于不动产上设定的他物权的废止，该法典第1064条、第1072条、第1255条以及第1273条等规定了其两个条件：一是权利人单方面向不动产登记局作出放弃其权利的意思表示；二是进行权利涂销登记。但是，非因法律行为而发生的不动产物权消灭（如不动产物权因不动产的自然灭失而消灭），则无须公示。[30]这就说明，在某些法律有特别规定的情形，物权的消灭，也必须进行公示。但与物权享有及变动的公示不同，此种公示，非为权利（权属状况）的公示，而是物权消灭事实（物权不复存在）的公示。
结论就是：物权公示，是指物权的得失变更，应依法律的规定采用能够为公众所知晓的外部表现形式。物权公示的实质内容，是物权的权属状况或者物权的不复存在。物权公示的方法，在动产为占有，在不动产为登记。
2．物权公示的基本价值在于对交易安全的保护而不在对于静的安全的保护
前述分析表明，无论是物权设立的公示还是物权变动的公示，其主要作用均在于使物权权属关系得以透明，使第三人拥有一种判断物权种类、物权内容以及物权人的途径，保证第三人的信赖利益不致遭受损害。质言之，如果不存在第三人的信赖利益，则不存在交易安全之保护，物权关系即使不透明，也无所谓损害的发生。鉴此，交易安全的保护，实为物权公示制度的基本价值。
如此一来，所谓物权公示制度有助于保护财产之“静的安全”的说法便值得商榷。这种说法认为，物权公示能够明确权利的归属，进而定分止争，不论对所有权还是他物权而言，都使义务人负不侵犯物权的义务，从而保护物权人自身的利益，稳定财产秩序。[31]其实，就本来意义而言，“物权的公示”与“物权的享有”完全是两个不同概念：物权公示，其本意应当是指将“已经”依法取得的物权公诸于世，而物权的享有，则是指物权的取得或者对物权所载利益的获取。物权公示以物权的享有为前提，但物权的享有不一定以物权的公示为条件。例如在法国法，实行物权变动的意思主义，就特定物买卖，标的物所有权得于合同成立时发生变动，亦即在买卖合同成立后、标的物尚未交付或者登记之前，买受人即取得标的物的所有权。此时，虽然买受人的所有权尚未公示，因而对第三人无对抗力，但并不等于买受人不“享有”所有权，也不等于其所有权对于出卖人没有对抗力，甚而至于，并不等于买受人所享有的所有权不具有绝对效力，其表现为：如果标的物被他人侵害，买受人仍可依据其“未经公示”的所有权请求侵害人返还财产或者损害赔偿。这就说明，物权公示有时并不是物权享有的原因。即使在实行物权变动的形式主义的立法，虽然物权变动以公示为成立要件，无公示即无物权变动，无公示即无受让人物权的享有。但是，物权公示与物权之享有仍然应当被视为两个不同角度的问题。否则，“未经公示的物权就不成其为权利”[32]的错误说法就会成立。事实上，物权公示制度的主要目的，在于解决物权发生让与的情况下第三人信赖利益的保护问题，而物权取得及享有的途径是非常多的。当事人以物权让与之外的其他方式取得物权时，是否采用公示方法，通常并不能决定其是否享有物权本身。例如，在因继承而取得遗产之物权的情形，被继承人一旦死亡，遗产权利即依法转归继承人享有，此时，即使继承人未实际获得遗产（动产）的支配（未予公示），或者未办理遗产（不动产）变更登记（未予公示），并不等于继承人尚未享有遗产之物权，也不等于该项遗产“名分”未定，得由他人任意侵夺。又如新建之房屋尚未作产权登记，该房屋所有权不得进行有效之让与，但绝不等于该房屋之上不存在所有权，也不等于该房屋上所存在之所有权不具有得对抗任何人侵犯之绝对效力。[33]
由上可见，物权公示制度并不含有“定分止争”的功能，物权之义务人的不作为义务，亦非基于物权公示而发生：世间万物均有其主人，此为众人皆知。就本人而言，倘遇某一财产因其所有权未经公示而无法判明其“权属”，只要该项财产非为自己的财产，亦无法判定其为“抛弃物”，则本人断断不敢贸然取之。
质言之，物权公示制度固然可以“透明”物权关系，但物权公示制度却绝对不是“创设”物权关系的上帝。弄清这一问题，对于理解物权公示的效力事关重大。
总上分析，物权公示的必要性来自交易安全保护的需要，而此种需要则是来自物权的绝对性、排他性、优先性和可让与性：正因为物权具有绝对性、排他性和可让与性，故第三人依交易行为而获得的物权是否被物权人的权利所对抗或者排斥便成问题；正因为物权具有优先性，故第三人就标的物设定的债权是否被物权人的物权所压制便成问题。由此，除物权之外，凡具有类似特性的权利之设立或者变动均有其公示的必要（如知识产权中的专利权、商标权等）。但债权则无此必要：债权为相对权，一般不涉及第三人利益，其得失变更自可采用“秘密”方式进行。[34]
二、物权公示的效力
（一）概说
如果说物权公示的方法基本上是一个技术选择问题的话，那么，物权公示的效力便是一个最具重要性的价值判断问题。事实就是，物权公示制度在不同国家所存在的差异，并不是产生于公示的手段，而是产生于公示的效果。因此，物权公示的效力，是研究物权公示制度的中心。而由于物权公示之于交易安全的保护，主要发生于物权变动的情形，所以，物权变动之公示效力如何的问题，被置于物权公示效力理论研究的核心。
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