中国物权法及不动产法国际研讨会——美国的经验及其对中国的借鉴意义（九）
Professor Joyce Palomar
【全文】
提高土地权利的安全性刺激中国市场的发展（三）
2．2法律与法规、规章的错综复杂交织
对于在中国的土地和建筑的权利受让人、承租人、放贷人和其他投资者而言，很大一部分投资风险来自于中国法律和法规解释的不确定性。此外，中国的法律和规章有时对违法结果的规定不甚明确。
对于土地使用用途的管理和规范，中国拥有一套十分复杂的机制。包括全国土地利用总体规划系统，土地利用年度计划系统，城市规划系统，农业用地保护系统，国家土地管理信息系统（其中包括土地测绘系统和土地统计数据系统）。
由出让土地使用权而进行的建筑项目和基础设施建设，都必须遵守《
城市房地产管理法》，同时也须遵守土地利用综合计划、土地利用年度计划、年度房地产开发计划和城建规划方针。由划拨土地使用权进行的开发项目，必须符合划拨合同所列举的土地使用目的。
只要土地使用权的受让人，承租人，放贷人和投资方违反了上述任何一项规定，就产生了经营风险。
建设施工也必须遵守不同政府机构制定的各项标准，有关当局包括国务院下属的建设部有其它部委，以及省、自治区、直辖市的建设局。
在土地使用计划里，并没有详细地列明每项计划所涵盖的土地范围。
投资风险总是在于投资者所预期的结果和法律规章的客观实施情形存在出入。
2．202 对农村集体土地的使用权转让之限制
当国家决定有非农业的公共用途时，国家还可以从农村集体征收后者拥有的土地，农村集体只能获得土地赔偿费和安置费。如果农业用地已经被国家安排用于其他各种公用设施的用途，那么不管如果没有被用于这项用途、该土地是否本应由农村集体所有（因此也就欠缺征收的过程），该片原农业用地便归国家所有。
在当前，农村集体所有的土地使用权本身不能直接转让、出租或设置抵押。农村集体确实有权创设土地使用权，但是仅限于提供给集体成员并且限于居住或农业的目的。因此，如果没有获得县级人民政府部门的许可，农村集体不能把土地使用权投入合资企业或合作企业作为出资。不仅如此，尽管土地上的建筑物可以出租，农村集体所有的土地却不能被出租。
